2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法第四章考點(diǎn)講義：人口因素

　　人口數(shù)量：

　　房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。在某一地區(qū)(如某個(gè)城鎮(zhèn))，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。

　　引起人口數(shù)量變化的一個(gè)重要因素是人口增長(zhǎng)，它是在一定時(shí)期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動(dòng)現(xiàn)象。根據(jù)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)量，人口增長(zhǎng)有人口凈增長(zhǎng)、人口零增長(zhǎng)和人口負(fù)增長(zhǎng)三種情況。反映人口增減速度的指標(biāo)主要是人口增長(zhǎng)率。某一地區(qū)的人口增長(zhǎng)率是該地區(qū)一年內(nèi)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。

　　人口結(jié)構(gòu)：

　　人口結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。其中，人口年齡構(gòu)成是指一定時(shí)間人口按照年齡的自然順序排列的數(shù)列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例表示。人口家庭構(gòu)成反映家庭人口數(shù)量等情況，它對(duì)住宅類型的選擇等有重要參考價(jià)值。家庭人口規(guī)模(每個(gè)家庭平均人口數(shù))發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動(dòng)，從而引起所需要的住宅數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致住宅需求的變化而影響住宅價(jià)格。一般地說(shuō)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個(gè)家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住宅總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。中國(guó)城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡(jiǎn)單的小家庭發(fā)展的趨勢(shì)。

　　人口素質(zhì)：

　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。