2016年房地產(chǎn)估價師考試理論與知識筆記：談工業(yè)用房的房屋重置價評估

　　企業(yè)貸中大量的抵押物是工業(yè)廠房，估價方法大多采用成本法，所采用的技術(shù)路線是房地分估然后累加求取其市場價值，這就涉及到兩大部分的估價，其一是土地使用權(quán)價值的評估，其二是房屋現(xiàn)|考試資料網(wǎng)|值的評估，本文著重談房屋價值的評估。由于工業(yè)廠區(qū)地上的房屋情況比較復雜(幢數(shù)多且結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑物特征各不相同)，因此如何正確確定其房屋的重置價是成本法估價中最為關(guān)鍵之一�！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》對房屋重置價的基本構(gòu)成要素進行了說明，并要求應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況在價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，如何進行“增減”這又是成本法估價中的另一關(guān)鍵。本文圍繞上述的兩個“關(guān)鍵”，結(jié)合筆者的估價實踐，談些個人看法，供業(yè)內(nèi)人士參考，并歡迎批評指正。

　　房屋重置價構(gòu)成及注意事項

　　開發(fā)成本包括勘察設(shè)計和前期費、廠區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等。

　　1.勘查設(shè)計和前期費。包括：

　　①三通一平費(施工需要的臨時水、電、路及場地平整);

　�、诳碧劫M;

　�、蹨y量費;

　�、茏稍冑M、可研費;

　　⑤規(guī)劃設(shè)計費;

　�、奘┕�圖設(shè)計費等。一般以建安工程費為基數(shù)，按一定比率(3%~6%)求取。

　　注意事項：

　　(1)上述②、④、⑥在工業(yè)項目中的“一定比率”的取值要高于民用項目;

　　(2)項目的規(guī)模、復雜程度不同，“一定比率”的取值也應(yīng)有所區(qū)別;

　　(3)如果“三通一平”費已經(jīng)包括在土地使用權(quán)價值中了，則在房屋部分不再重復計算。

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。包括廠區(qū)內(nèi)的水、電、路、綠化、環(huán)保、物業(yè)管理用房等。一般以建安工程費為基數(shù)，按一定比率計取(或按每平方米建筑面積多少元計取)。

　　注意事項：

　　(1)所選取的“一定比率”(或每平方米建筑面積多少元)應(yīng)視項目用途、規(guī)模(廠區(qū)內(nèi)房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)等級等)的實際情況而確定;

　　(2)估價師要詳細觀察其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實際項目內(nèi)容，對其作出概算，以此來把握所確定的“一定比率”(或每平方米建筑面積多少元)的合理性。

　　3.房屋建筑安裝工程費。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建、安裝及裝飾裝修工程費等。注意事項：

　　(1)建安工程費不應(yīng)盲目拷貝“格式范本”的數(shù)值，否則其不能反映出房屋價值的客觀性;

　　(2)建安工程費的估算是采用何種方法(|考試資料網(wǎng)|單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數(shù)調(diào)整法)應(yīng)在估價報告中明示，所有估算的參考資料、依據(jù)、求取過程應(yīng)存于“工作底稿”，以備核查;

　　(3)如果廠區(qū)內(nèi)的房屋幢數(shù)多，結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋特征差異較大時，應(yīng)選取若干幢具有代表性的房屋作為“案例”，分別估算其建安工程費，其余房屋按類比法分別進行樓層、層高、裝飾裝修等修正后確定建安費，具體的建安費估算過程可以在“工作底稿”中存檔備查;

　　(4)估價報告中應(yīng)有“房屋估價一覽表”，列表對所有房屋的“產(chǎn)權(quán)證號”、“幢號”、“名稱”、“用途”、“結(jié)構(gòu)”、“層數(shù)”、“重置單價”、“重置成本”、“成新率”、“現(xiàn)值”一一載明。

　　(5)附屬工程要明示包括的具體項目(如：圍墻、擋土墻、道路、水池、煙囪、建筑小品等)，項目較多、情況復雜、價值較大時應(yīng)該單獨估算而不并入房屋的建安工程費，并注意避免與“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”及“公共配套設(shè)施費”重復。

　　4.公共配套設(shè)施建設(shè)費。指城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會)、市政公用(如廁所)等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費。工業(yè)廠區(qū)項目內(nèi)此部分一般是沒有，因此不計取。如有，則應(yīng)按實際情況確定。

　　5.其他工程費。包括專業(yè)費用，如工程監(jiān)理費、工程造價咨詢服務(wù)費、竣工驗收費等，應(yīng)注意避免與前期費用內(nèi)容的重復。

　　6.開發(fā)(建設(shè))期間稅費。包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)部門收取的費用，如白螞蟻防治費、綠化建設(shè)費、人防工程費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理費等。工業(yè)廠區(qū)項目應(yīng)具體情況確定。

　　7.開發(fā)成本合計。指上述“1”~“6”數(shù)值的累加。

　　(二)管理費用指建設(shè)項目從立項、籌建、建設(shè)、竣工驗收、交付使用及項目后評估等全過程所需發(fā)生的費用。根據(jù)財政部《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》，建設(shè)單位管理費實行總額控制，總額控制數(shù)以項目審批部門批準的項目投資總概算為基數(shù)，并按投資總概算的不同規(guī)模分檔計算。實際估價中一般以“開發(fā)成本”為基數(shù)，按一定比率(1.5%~5%)計取。

　　注意事項：

　　(1)“按一定比率”的取值應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模、建設(shè)標準、復雜程度而綜合確定;

　　(2)計取規(guī)則是商品房高于自建房;建設(shè)標準高的|考試資料網(wǎng)|、復雜程度大的高于標準低的、復雜程度小的。

　　(三)投資利息工業(yè)項目建設(shè)，投資利息是指項目建設(shè)完成所發(fā)生的必要費用應(yīng)計算的利息，包括自有資金和借貸資金。房屋部分計息項目一般包括開發(fā)成本、管理費;計息期通常以年計;計息周期(建設(shè)期)通�？紤]房屋建安費均勻投入而取期中計，前期費用在年初一次性投入;利率一般以估價時點的貸款利息率。

　　注意事項：

　　(1)計息同期應(yīng)取工程的合理的、正常的建設(shè)期;

　　(2)利率應(yīng)根據(jù)建設(shè)期長短選用一、二、三年的貸款利息率。

　　(四)銷售稅費自用工業(yè)廠房，沒有發(fā)生銷售稅費，一般不計。

　　(五)開發(fā)利潤工業(yè)項目的開發(fā)利潤是指建設(shè)單位(投資者)利潤。

　　注意事項：

　　(1)開發(fā)銷售項目的利潤率遠高于自用的建設(shè)項目;工業(yè)用房可視情況適當少量計取開發(fā)利潤;標準廠房利潤率計取略高于非標準廠房;

　　(2)等級高、項目復雜、開發(fā)周期長的利潤率要高于等級低、項目簡單、開發(fā)周期短的;

　　(3)計算的利潤率要與利潤基數(shù)相匹配。