建立比較基準

　　統一房地產范圍：

　　對于某些估價對象，有時難以直接選到與其范圍完全相同的房地產交易實例作為可比實例，只能選取主干部分相同而范圍有所不同的房地產交易實例為可比實例。所謂范圍不同，是指有與無的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間好與壞或者優(yōu)與劣、新與舊的差別。因此，統一房地產范圍即是進行有無對比并消除由此導致的價格差異。

　　房地產范圍不同的情況在實際估價中主要有3種：①帶有債權債務的房地產。例如，估價對象是干凈的房地產，選取的交易實例是設立了抵押權，有拖欠建設工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費、燃氣費、通信費(如電話費、上網費、有線電視收看費等)、供暖費、物業(yè)服務費、房產稅等費用、稅金的房地產交易實例;或者相反。②含有非房地產成分。例如，估價對象是純粹的房地產，選取的交易實例是有附贈家具、家用電器、汽車等的房地產交易實例;或者相反。③ 房地產實物范圍不同。例如，估價對象為土地，選取的交易實例是含有類似土地的房地交易實例。估價對象是一套封陽臺的住房，選取的交易實例是未封陽臺的住房;或者相反。估價對象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實例是一套帶車位的公寓;或者相反。

　　在上述第一種情況下，統一房地產范圍一般是統一到不帶債權債務的房地產范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　不帶債權債務的房地產價格=帶有債權債務的房地產價格一債權 債務

　　如果是估價對象帶有債權債務的，在市場法最后步驟求出了不帶債權債務的房地產價值后，再加上債權減去債務，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第二種情況下，統一房地產范圍一般是統一到純粹的房地產范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　房地產價格=含有非房地產成分的房地產價格一非房地產成分的價格

　　如果是估價對象含有非房地產成分的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產成分的房地產價值后，再加上非房地產成分的價值，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第三種情況下，統一房地產范圍一般是統一到估價對象的房地產范圍，補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。

　　統一付款方式：

　　房地產交易涉及的金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數、每筆付款金額在付款期限內分布的不同，導致實際價格也會有所不同。估價中為便于比較，價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準。因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現計算。

　　統一價格單位：

　　統一價格單位包括統一價格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和單位。

　　(一)統一價格表示單位

　　統一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。在統一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內建筑面積、單位使用面積的價格;土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。根據估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位。例如，倉庫通常以單位體積為比較單位，停車場通常以一個車位為比較單位，旅館通常以一間客房或一個床位為比較單位，影劇院通常以一個座位為比較單位，醫(yī)院通常以一個床位為比較單位，保齡球館通常以一個球道為比較單位，等等。

　　在此還需要說明的是，有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調整后，再轉化為單價進行其他方面的修正、調整。因為這樣處理時，對可比實例成交價格的修正、調整更容易、更準確。例如，估價對象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實例的某套商品住宅的門窗是完好的，成交總價為20萬元。經調查得知，將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為0.5萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價20萬元，調整為門窗是損壞的總價19.5萬元(20一 0.5=19.5)，然后再將此總價19.5萬元轉化為單價進行其他方面的修正、調整。

　　(二)統一幣種和貨幣單位

　　在統一幣種方面，將某一幣種(如美元)的價格換算為另一幣種(如人民幣)的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整后的價格應采用估價時點的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買人中問價。

　　在統一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用元。

　　(三)統一面積內涵和單位

　　在現實的房地產交易中，有按建筑面積計價的，有按套內建筑面積或使用面積計價的，也有按套計價的。