搜集交易實例

　　搜集大量交易實例的必要性：

　　運用市場法估價需要擁有大量的交易實例。只有擁有了估價對象所在地大量的房地產(chǎn)交易實例，才能把握估價對象所在地正常的房地產(chǎn)市場價格行情，保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍;才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，保障根據(jù)這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加準確而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)努力搜集較多的交易實例。

　　搜集交易實例盡管是市場法估價的一個步驟，但對估價機構(gòu)和估價師而言，交易實例是一個不斷積累的過程，平時就應(yīng)留意搜集，不能等到采用市場法估價時才去搜集。這樣，一旦需要采用市場法估價，就已經(jīng)有了足夠多的交易實例可供選取，從而可以較快地完成估價工作。當(dāng)然，在采用市場法估價時，也可根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些交易實例。

　　搜集交易實例的途徑：

　　交易實例不會自己跑到估價師手中。估價師應(yīng)視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣用心去調(diào)查估價對象所在地的房地產(chǎn)市場行情和搜集交易實例的途徑，掌握搜集交易實例的技巧，盡力搜集較多的交易實例。

　　搜集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：

　　(1)走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。

　　(2)訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。現(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員促成的，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀

　　機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以獲得大量及時、真實的交易實例。

　　(3)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格等資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時向有關(guān)部門申報的成交價格等資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價格等資料，政府或其授權(quán)的部門確定、公布的基準地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格等資料。

　　(4)向?qū)�業(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料�，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營利為目的的專門從事房地產(chǎn)價格等信息搜集、整理、分析和提供的機構(gòu)。

　　(5)查閱報刊、網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等雖然不是成交價格，一般不能反映真實的市場價格行情，不應(yīng)作為交易實例，但與成交價格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考。

　　(6)同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供所搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。

　　搜集交易實例的要求：

　　搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。

　　在搜集交易實例時應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)基本狀況，如名稱、坐落、規(guī)模(面積)、用途、權(quán)屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年份、建成年代)、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀等。②交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等。③成交價格，包括總價、單價及計價方式(如是按建筑面積計價還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計價)。④成交日期。⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比例)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限)。⑥交易情況，如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)、交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等)、交易稅費負擔(dān)方式(如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費，還是全部稅費由賣方負擔(dān)或由買方負擔(dān)等)，以及有無利害關(guān)系人之間的交易和急于出售、急于購買等特殊交易情況。

　　為了避免在搜集交易實例時遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一和規(guī)范，最好事先將房地產(chǎn)分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、體育和娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等不同類型，分別針對這些類型的房地產(chǎn)將需要搜集的內(nèi)容制成表格。此表格可命名為房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表。表6-1是一種示意性、簡化的房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表，僅供參考。