第六章　房地產交易管理制度與政策

　　多項選擇題(多項選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1.下列房地產中，不得抵押的有(　)。

　　A.共有的房地產

　　B.人民法院查封的房地產

　　C.出租的房地產

　　D.設有地役權的房地產

　　E.尚未注銷異議登記的房地產

　　『正確答案』BE

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的一般規(guī)定。選項A共有房地產可以抵押，必須經共有人書面同意;選項CD出租的房屋及設有地役權的房地產，均不影響抵押，只不過抵押后不得影響原已設定的租賃權和地役權�！段餀喾ā芬�(guī)定，不得抵押的財產有：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。參見教材P142。

　　2.同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣抵押房地產所得價款的清償原則有(　)。

　　A.抵押權已登記的，按照債權比例清償

　　B.抵押權已登記的，先于未登記的受償

　　C.抵押權未登記的，按照債權比例清償

　　D.抵押權已登記的，按照登記時間的先后順序清償

　　E.抵押權未登記的，按照債權發(fā)生時間的先后順序清償

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押權的實現。抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。抵押權已登記的先于未登記的清償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見教材P148。

　　3.在房地產抵押估價中，注冊房地產估價師應盡的職責有(　)。

　　A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性

　　B.了解抵押房地產的法定優(yōu)先受償權利情況

　　C.將估價對象現狀與相關權屬證明材料進行對照

　　D.拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

　　E.進行現場實地考察

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押估價。在房地產抵押估價活動中，房地產估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產的法定優(yōu)先受償權利等情況;必要時對委托人提供的有關情況和資料進行核查;全面、細致地了解估價對象，對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片;處置房地產時，除評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現價值意見及其理由等。參見教材P146。

　　4.最高額抵押權確定的情形有(　)。

　　A.最高額抵押權已轉讓

　　B.新的債權不可能發(fā)生

　　C.抵押財產被查封

　　D.約定債權確定期限屆滿

　　E.最高額抵押權設立滿一年

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。有下列情形之—的，抵押權人的債權確定：(1)約定的債權確定期間屆滿;(2)沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權;(3)新的債權不可能發(fā)生;(4)抵押財產被查封、扣押;(5)債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權確定的其他情形。參見教材P147。

　　5.《物權法》規(guī)定房地產抵押權實現的方式有(　)。

　　A.抵押權人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產所得的價款優(yōu)先受償

　　B.抵押權人直接向人民法院提起訴訟

　　C.抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產

　　D.按合同約定將抵押房地產轉移給抵押權人

　　E.抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協(xié)議的，抵押人可以請求人民法院變賣抵押房地產

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押權的實現。依據《物權法》的規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優(yōu)先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。參見教材P148。

　　6.下列房地產中，不得抵押的有(　)。

　　A.集體所有的土地使用權

　　B.村辦企業(yè)廠房

　　C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋

　　D.宅基地

　　E.已經設定抵押權的房地產

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件�！段餀喾ā芬�(guī)定，不得抵押的財產有：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。參見教材P142。

　　7.下列關于房地產抵押的表述中，正確的有(　)。

　　A.村辦企業(yè)的廠房可以抵押

　　B.以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產

　　C.公立學校的教學樓因本校擴建實驗室可以抵押

　　D.抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效

　　E.同一房地產不得設定兩個以上抵押權

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件�！段餀喾ā芬�(guī)定，不得抵押的財產有：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。參見教材P142。

　　8.某房地產開發(fā)公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續(xù)獲得總額1.2億元人民幣的貸款額度，下列表述中正確的有(　)。

　　A.該抵押屬一般房地產抵押

　　B.該抵押是最高額抵押

　　C.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元

　　D.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元

　　E.該抵押可以不經登記即產生合同效力

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是最高額抵押權�！段餀喾ā芬�(guī)定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。參見教材P146。

　　9.下列房地產中，不得轉讓的有(　)。

　　A.10人共有的房地產，其中1人不同意轉讓的房地產

　　B.未解決權屬爭議的房地產

　　C.設定了抵押權的房地產

　　D.已被依法查封的房地產

　　E.已列入城市征收范圍內的房屋

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。原建設部令第56號《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。參見教材P142。

　　10.商品房現售條件與預售條件的不同之處有(　)。

　　A.已通過竣工驗收

　　B.取得建設工程規(guī)劃許可證

　　C.取得建設用地使用權證書

　　D.取得建筑工程施工許可證

　　E.物業(yè)管理方案已落實

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。商品房預售的條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(4)商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

　　商品房現售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件;(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經落實。參見教材P128～130。

　　11.成套住宅中，不能出租供人員居住的部分有(　)。

　　A.客廳

　　B.臥室

　　C.廚房

　　D.衛(wèi)生間

　　E.封閉陽臺

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏間不得出租給人員居住。參見教材P135。

　　12.下列房地產不得抵押的有(　)。

　　A.幼兒園的教學樓

　　B.某大學的校辦工廠

　　C.依法查封的房屋

　　D.正在建造的商品房

　　E.已出租的商品房

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件�！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》也規(guī)定下列房地產不得設定抵押權：(1)權屬有爭議的房地產;(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產;(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;(5)依法不得抵押的其他房地產。參見教材P142。

　　13.下列房地產中，屬于可以轉讓的有(　)。

　　A.被查封的房地產

　　B.異議登記期間的房地產

　　C.抵押權人同意轉讓的房地產

　　D.購買已滿五年的經濟適用住房

　　E.已登記尚未領取房屋所有權證的住房

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是房地產轉讓的條件。(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并經登記取得權屬證書。(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。(3)依法收回土地使用權的。(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。在權屬爭議解決之前，該項房地產不得轉讓。(6)未依法登記領取權屬證書的。未履行該項法律手續(xù)，房地產權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。參見教材P122～123。

　　14.商品房屋租賃期間內，不影響房屋租賃合同繼續(xù)有效的情形有(　)。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋繼承

　　C.變更房屋用途

　　D.房屋買賣

　　E.經出租人同意轉租房屋

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期間，原租賃關系不受抵押權的影響;因贈予、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。參見教材P137。

　　15.王某將寫字樓先后抵押給三家銀行，到期不能償還貸款，關于優(yōu)先受償順序的說法，錯誤的有(　)。

　　A.按貸款發(fā)放的先后順序

　　B.按貸款數額的大小順序

　　C.按各銀行起訴的先后順序

　　D.按貸款合同簽訂的先后順序

　　E.按房地產抵押登記的先后順序

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押權的實現。依據《物權法》的規(guī)定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見教材P148。

　　16.下列關于共有房屋的表述正確的是(　)

　　A.共有房屋是指兩個或兩個以上的單位、個人對同一房屋享有所有權

　　B.按份共有人可以轉讓其所擁有的份額，須經其他共有人同意

　　C.除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經全體共同共有人同意

　　D.具有家庭關系的共同共有人只有在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可以請求分割

　　E.共同共有房屋分割后，變?yōu)榘捶莨灿械姆课�，按份共有房屋的所有權人可以自由處分分割所得份額

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是共有房屋的轉讓。按份共有人可以轉讓其所擁有的份額，無須經其他共有人同意。參見教材P126。