第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。開發(fā)期起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工完成的日期。經(jīng)營(yíng)期由于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而具體化，對(duì)于出售有銷售期，對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的有運(yùn)營(yíng)期。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收完成的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營(yíng)期有重合。

　　估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期宜先將其分解為各個(gè)構(gòu)成部分，然后分別估算各個(gè)構(gòu)成部分，再將各個(gè)構(gòu)成部分連接起來。開發(fā)期的估算相對(duì)較容易，但其中前期的估算要相對(duì)困難一些，建造期一般能較準(zhǔn)確地估算。經(jīng)營(yíng)期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確估算，因?yàn)樵诠浪銜r(shí)要考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。估算開發(fā)期的核心是抓住待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估計(jì)將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況開發(fā)建設(shè)成完成后的房地產(chǎn)狀況所必要的時(shí)間。具體的估算方法有：一是根據(jù)往后需要的各項(xiàng)工作所需要的正常時(shí)間來直接估算開發(fā)期，二是采用類似于市場(chǎng)法的方法，通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的開發(fā)期的比較修正和調(diào)整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的開發(fā)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)期，然后將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開發(fā)期減去待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)期，再加上的重新接手時(shí)間，就得到了開發(fā)期。

　　二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開發(fā)期間的某個(gè)日期(但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外)。

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)(同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求)。

　　對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。收益法就不是一種獨(dú)立的方法，而被包含在假設(shè)開發(fā)法中，成為了假設(shè)開發(fā)法的一個(gè)部分。

　　三、后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)主要有：后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的未來發(fā)生時(shí)的值，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤(rùn)。

　　投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要預(yù)測(cè)。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;②取得等開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi);③后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)一般不計(jì)息。一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)。一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值一般是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)一次性付清。而其他不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是在一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，通常認(rèn)為是均勻發(fā)生的。

　　四、折現(xiàn)率與報(bào)酬資本化中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同。

　　五、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，要注意額外的收益或節(jié)約的費(fèi)用。