第二節(jié)　假設開發(fā)法的基本公式

　　一、假設開發(fā)法最基本的公式：

　　待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　如果是已經(jīng)完成工作及相應的支出和利潤，則它們已被包含在估價對象的價值內(nèi)，不應作為扣除項目。

　　運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。有出售、出租和營業(yè)。

　　開發(fā)方式有7種：生地開發(fā)為熟地，生地開發(fā)為房地產(chǎn)，毛地開發(fā)為熟地，毛地開發(fā)為房地產(chǎn)，熟地開發(fā)為房地產(chǎn)，在建工程續(xù)建成房屋，將舊的房地產(chǎn)裝飾裝修成新的房地產(chǎn)。

　　二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)細化的公式

　　1、求生地價值的公式

　　(1)在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費

　　(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得生地的稅費

　　2、求毛地價值、熟地價值、在建工程價值、舊的房地產(chǎn)價值的公式，與上述公式類似。

　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式細化的公式

　　1、適用于開發(fā)完成啟出售的公式： V=Vp-C

　　式中 V——待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;Vp——用市場法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;

　　C——后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤。

　　2、適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式 V=VR-C

　　式中 VR ——用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。