某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1200萬元人民幣取得了1hm2綜合用地50年的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6.0，建筑覆蓋率為50%，可建一幢16層商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓第1～4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，第5～16層為建筑面積相同的住宅。辦公樓建筑面積5000m，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定措施改善條件方適用于建造，假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)為1800元/m2，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的日常成本利潤(rùn)率均為30%，某咨詢公司依法購(gòu)買了該開發(fā)公司辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為300萬元。在建辦公樓時(shí)，該咨詢公司經(jīng)抵押方式向當(dāng)?shù)啬成虡I(yè)銀行貸款200萬元，另從私人手中借得部分資金。銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求該公司對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，為此該公司委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該抵押物的保險(xiǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，并據(jù)此與某財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。

　　第 1 題 對(duì)該宗土地進(jìn)行城市用地適用性評(píng)價(jià)，凌宗士地屬于(　)類建設(shè)用地。

　　A.一 B.二　C.三 D.四

　　【正確答案】： B

　　【參考解析】： 二類用地：即基本上可以修建的用地。這類用地由于受某種或某幾種不利條件的影響，需要采取一定的工程措施改善其條件后，才適于修建的用地。

　　第 2 題 該綜合樓商業(yè)部分每層的建筑面積為(　)m2。

　　A.3250.00 B.3437.50

　　C.4000.00 D.5000.00

　　【正確答案】： C

　　【參考解析】： 容積率=總建筑面積/土地面積

　　建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制。1公頃=15畝=10000m2�？偨ㄖ�面積=6×10000=60000m2。建筑覆蓋率為50%，建筑基底占地面積=10000X50%=5000m2。辦公樓建筑面積5000m2，辦公樓樓基底占地面積=5000/5=1000m2。商住綜合樓基底占地面積=5000-1000=4000。

　　第 3 題 該咨詢公司籌集建房資金利用的信用形式有(　)。

　　A.銀行信用 B.商業(yè)信用 C.民間信用 D.國(guó)家信用

　　【正確答案】： A,C

　　【參考解析】： 銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個(gè)人提供的信用，民間信用是指?jìng)�(gè)人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞谩?/P>

　　第 4 題 在下列合同中，屬于從合同的有(　)。

　　A.購(gòu)房合同 B.抵押合同

　　C.保險(xiǎn)合同 D.借款合同

　　【正確答案】： B,C

　　【參考解析】： 保險(xiǎn)合同屬于借款合同的從合同。抵押合同是購(gòu)房合同的從合同。

　　第 5 題 該房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.1963.64 B.2000

　　C.2552.73 D.2600

　　【正確答案】： C

　　【參考解析】： 根據(jù)：正常利潤(rùn)被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱含成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤(rùn)。

　　經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)成本(顯見成本)+隱含成本

　　本例中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1200萬元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權(quán)�？偨ㄖ�面積=6×10000=60000m2，綜合樓建筑面積=60000-5000=55000平米。綜合樓地價(jià)=1200萬元-300萬元=900萬元。綜合樓每平米地價(jià)=900萬元/55000=163.64元。而“假定該綜合樓單位造價(jià)為1800元/m2，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤(rùn)率為30%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格=(1800+163.64)×(1+30%)=2552.73元/平米。

　　第 6 題 上述保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人有(　)。

　　A.該商業(yè)銀行 B.該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司

　　C.該房地產(chǎn)開發(fā)公司 D.該咨詢公詞

　　【正確答案】： B,D

　　【參考解析】： 該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司和該咨詢公司是上述保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人。