1.對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。（ √�。�

　　解析 ：在房地產(chǎn)估價(jià)中，依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關(guān)規(guī)定或合同、招標(biāo)文件中約定的狀況。(《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P106、P156)

　　2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。（ ×�。�

　　解析： 房地產(chǎn)雖然在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體三種基本存在形態(tài)，但是現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩，復(fù)雜多樣的;房地產(chǎn)估價(jià)也可能含有房地產(chǎn)以外的的作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)價(jià)值。(《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P31)

　　3.甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋�，甲土地單價(jià)為1500元/㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價(jià)為1130元/㎡， 容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價(jià)來(lái)判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報(bào)酬率為6%) ( ×　)

　　解析 ： 甲的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=1500/4=375(元/㎡)，

　　V∞甲=V50×1/K50=375/[1-1/(1+6%)50]=354.64(元/㎡)

　　乙的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=1130/3=377(元/㎡)，

　　V∞乙=V50×1/K50=377/[1-1/(1+6%)60]=365.25(元/㎡)

　　V∞甲

　　4.在使用交通時(shí)間距離時(shí)，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對(duì)應(yīng)的交通工具和出行時(shí)段來(lái)測(cè)量。( ×　)

　　解析 ： 在使用交通時(shí)間距離時(shí)，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者適用的交通工具和出行時(shí)段來(lái)測(cè)量。((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P132))。

　　5.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。(　 √ )

　　解析 ： ((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P153))。

　　6.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值。( ×　)

　　解析 ： 只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳測(cè)算值。((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P174))。

　　7.在市場(chǎng)法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最相似，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。( ×　)

　　解析 ： 為了減少估價(jià)誤差，增加誤差的可信度，要求選區(qū)多個(gè)實(shí)例，但是選取的實(shí)例在于精而不是在于多。((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P179))。

　　8.根據(jù)收益法計(jì)算公式，對(duì)于土地凈收益每年不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越慢。( ×　)

　　解析 ： 根據(jù)收益法計(jì)算公式，對(duì)于土地凈收益每年不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越快。((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P218)

　　9.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者自有資金為5萬(wàn)元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為25萬(wàn)元。( ×　)

　　解析 ： 房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地也由這兩部分資本來(lái)分享，即：房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益。

　　該房地產(chǎn)的價(jià)格求取如下：購(gòu)買(mǎi)者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6(萬(wàn)元)

　　償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬(wàn)元)

　　抵押貸款金額=1.4÷0.7=2(萬(wàn)元)

　　該房地產(chǎn)價(jià)格=3.4(萬(wàn)元) ((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P261)

　　10.建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實(shí)際年齡。(　 √ )

　　解析 ： 建筑物的有效年齡通常是在實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得到的。((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P297)

　　11.成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用來(lái)評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。( ×　)

　　解析 ： 成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的之和為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P268)

　　12.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開(kāi)發(fā)完成之時(shí)。(　 √ )

　　解析 ： ((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P319)

　　13.在運(yùn)用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的同期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。(　 √ )

　　解析 ： ((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P352)

　　14.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，在求取路線價(jià)時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。( ×　)

　　解析 ： 在路線價(jià)法中，不需要進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整，僅進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整((《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》P369)

　　15.在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價(jià)方法不適用的外，只要是在理論上適用估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。(　 √ )