第五節(jié)　房地產(chǎn)拍賣

　　一、房地產(chǎn)拍賣及特征

　　(一)房地產(chǎn)拍賣含義

　　通過公開競價 的方式將房地產(chǎn)標的賣給最高出價者 的一種交易行為。房地產(chǎn)拍賣委托人的身份有個人、公司法人、司法機關(guān)、銀行、典當行、稅務(wù)機關(guān)、其他行政執(zhí)法機關(guān)等等，其中房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)主要還是來自法院委托 。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣特征

　　1.房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價值高

　　2.房地產(chǎn)拍賣法律性強

　　3.拍賣結(jié)束后續(xù)工作多

　　房地產(chǎn)拍賣成交，買受人需在拍賣人的協(xié)助下辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更過戶手續(xù) ，取得拍賣房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，拍賣才告結(jié)束。

　　(三)房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源

　　(1)法院委托拍賣的查封抵債房地產(chǎn);

　　(2)債權(quán)人委托拍賣的抵押房地產(chǎn);

　　(3)政府部門委托拍賣的房地產(chǎn);

　　(4)法人委托其所擁有的房地產(chǎn);

　　(5)自然人委托拍賣的房地產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)拍賣的條件

　　(一)房地產(chǎn)拍賣標的應(yīng)具備的條件

　　(1)法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓 的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣 ：

　　1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的(包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書);

　　2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 ;

　　3)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

　　4)權(quán)利人對房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的;

　　5)以出讓方式 取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的 ;

　　6)司法和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 ;

　　7)國家依法收回土地使用權(quán)的 ;

　　8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　(2)以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：

　　1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金 ;

　　2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證；

　　3)對于成片開發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

　　4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù) ;

　　5)出讓合同約定的其他條件;

　　6)劃撥方式 取得的除符合2)、3)、4)條外，還需報人民政府主管部門批準，補辦出讓手續(xù)。

　　(3)以劃撥方式 取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當報請有關(guān)部門批準，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。

　　(4)集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應(yīng)當符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：

　　1)房屋所有權(quán)證和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書 ;

　　2)集體土地上的房屋拍賣前應(yīng)向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲批準后方可進行拍賣。

　　(5)不可拍賣的劃撥用地：（四種情形）

　　1)國家機關(guān)用地和軍事用地;

　　2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

　　3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

　　4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　(6)抵押房地產(chǎn)拍賣前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。 如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟損失的，需承擔相應(yīng)的民事責任。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣競買人條件

　　(1)中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織 都可以作為房地產(chǎn)拍賣標的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。

　　(2)在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。

　　(3)對于集體土地上建成的房屋 ，居住房屋 的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人;非居住房屋 競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者;超過此條件的，應(yīng)當依法辦理集體所有土地的征用 手續(xù)。

　　三、房地產(chǎn)拍賣的程序

　　(一)接受拍賣委托

　　房地產(chǎn)拍賣委托需提供證明文件：

　　(1)房地產(chǎn)拍賣標的的產(chǎn)權(quán)證 ;

　　(2)產(chǎn)權(quán)人身份證明 (私產(chǎn))或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;

　　(3)法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書;

　　(4)對拍賣房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件;

　　(5)產(chǎn)權(quán)證上標明是共有 的，需出具共有證及出具其他共有人同意出售 (或部分出售)的經(jīng)過公證 的委托書;

　　(6)拍賣房地產(chǎn)的詳細資料;

　　(7)其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件;

　　(8)至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過公證的委托文件。

　　(二)拍賣房地產(chǎn)標的調(diào)查與確認

　　(1)拍賣標的 與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致 ;產(chǎn)權(quán)檔案 所標明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣房人是否一致;

　　(2)產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，如新建，翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理單位 的批準文件，是否領(lǐng)有新證;

　　(3)房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測繪部門 出具的勘測報告一致;

　　(4)產(chǎn)權(quán)證中“他項權(quán)利”一欄是否存在抵押權(quán) 登記或租賃權(quán) 登記等其他權(quán)利登記，查看房檔中是否有記錄，看抵押協(xié)議、抵押期、他項權(quán)利注銷情況是否與產(chǎn)權(quán)證一致;

　　(5)是否有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文件；

　　(6)是否有他人聲明對該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文件;

　　(7)是否有產(chǎn)權(quán)證丟失的記錄;現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證;還是新證，是否登報聲明;

　　(8)是否有關(guān)于產(chǎn)權(quán)糾紛的記錄，處理情況如何;

　　(9)是否在征收范圍，在被凍結(jié)和禁止買賣的范圍內(nèi);

　　(10)土地來源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。

　　(三)接受委托、簽訂委托拍賣合同

　　具備接受拍賣委托條件后，應(yīng)按照拍賣法規(guī)的要求，結(jié)合所拍房地產(chǎn)標的的特點簽訂委托拍賣合同，對有關(guān)事項進行明確規(guī)定。

　　(四)房地產(chǎn)估價及拍賣保留價確定

　　1.房地產(chǎn)估價

　　拍賣房地產(chǎn)需要確定合理的拍賣保留價和起拍價 。委托人應(yīng)該委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)估價，作為委托方和拍賣行確定評估拍賣保留價、起拍價和期望價 的參考。

　　2.拍賣保留價和起拍價確定

　　評估結(jié)果只能是確定保留價、起拍價的參考依據(jù)。

　　(五)發(fā)布拍賣公告，組織接待競買人

　　由于房地產(chǎn)拍賣標的涉及金額巨大，競買人須做資金籌措等準備工作，因此拍賣行應(yīng)在拍賣日的半個月至一個月前 以登報或通過電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于該房地產(chǎn)拍賣的公告信息 。

　　(六)現(xiàn)場拍賣階段

　　拍賣行、競買人按公告的時間、地點以正常的拍賣程序、規(guī)則對拍賣房地產(chǎn)進行公開競價。

　　(七)產(chǎn)權(quán)過戶

　　現(xiàn)場競買成功后，買受人應(yīng)立刻繳納定金 ，并與委托人簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書。買賣雙方完成房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記各項工作，最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，或房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止，拍賣過程才告最終結(jié)束。

　　四、房地產(chǎn)拍賣的注意事項

　　(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標的的審查與前期處理

　　(1)拍賣標的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封 。對于抵押權(quán)人起訴和非抵押權(quán)人因為其他經(jīng)濟糾紛涉及的起訴的案子，以抵押為主 ;對于皆非抵押權(quán)人起訴的案子，按時間先后，誰先起訴，誰先受償。(抵押權(quán)人，抵押優(yōu)先;非抵押權(quán)人，起訴時間優(yōu)先)

　　(2)產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門 的許可意見。

　　(3)如果拍賣標的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實際商業(yè)用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計批文等。

　　(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán) 。

　　(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

　　(7)房屋的附屬設(shè)施、公共部門、公用設(shè)備與房屋同時拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說明，并按照國家和當?shù)卣�府的有關(guān)規(guī)定辦理。

　　(8)建筑設(shè)計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣價格的評估

　　拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般比正常市場成交價格偏低。

　　(1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。

　　(2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，存在著缺陷 ，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。

　　(3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。

　　(三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費用、稅費

　　1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：

　　(1)申請書;

　　(2)當事人身份證明或單位合法資格證明;

　　(3)委托書及代理人身份證明;

　　(4)房地產(chǎn)權(quán)證;

　　(5)拍賣成交確認書;

　　(6)房屋平面圖及地籍圖;

　　(7)出讓或需補辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù) ;

　　(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;

　　(9)拍賣公告;

　　(10)其他有關(guān)文件：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁定和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。

　　2.應(yīng)繳費用和相關(guān)稅費

　　(1)拍賣傭金;

　　(2)增值稅、城建稅、教育費附加及地方教育費附加;

　　(3)印花稅;

　　(4)契稅;

　　(5)交易手續(xù)費;

　　(6)評估費;

　　(7)登記費;

　　(8)合同公證費等。

　　(四)在建工程拍賣應(yīng)注意事項

　　1.應(yīng)詳細核查項目狀況

　　(1)出讓土地 使用權(quán)，是否已經(jīng)支付全部土地出讓金 ;

　　(2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記 ，取得產(chǎn)權(quán)證書 ;

　　(3)政府相關(guān)管理各部門的批準文件 是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（或開工證）、預(yù)售許可證 是否取得;（除了銷售許可證的其他四證）

　　(4)房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額 是否已經(jīng)完成25% ;

　　(5)政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費用的支付狀況;與項目其他參與人的合同和費用支付情況;

　　(6)有多個債權(quán)人的工程項目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜;

　　(7)在建工程項目是否存在抵押行為 ;

　　(8)在建工程是否預(yù)售 。

　　有預(yù)售許可證并開始預(yù)售的在建工程項目，拍賣時應(yīng)將已經(jīng)預(yù)售的部分扣除。 (法定優(yōu)先受償權(quán)不得對抗合法購房買受人的權(quán)益)

　　2.在建工程拍賣需要申請和審核

　　拍賣前，在建項目的權(quán)利人應(yīng)當向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準文件。

　　3.拍賣成交后的手續(xù)處理。

　　(五)建成在售房地產(chǎn) 拍賣應(yīng)注意事項

　　(1)房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售（銷售）許可證 辦理情況;

　　(2)土地使用權(quán)款項是否付清;

　　(3)房地產(chǎn)當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等。

　　(六)破產(chǎn) 企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項

　　(1)破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組 委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認證的資產(chǎn)評估價構(gòu)進行評估;

　　(2)破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù);

　　(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價格評估的，須由具有估價資質(zhì)的價格評估機構(gòu)進行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金 。

　　(七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作

　　手續(xù)不全和規(guī)定不許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后 可以拍賣的房地產(chǎn)。

　　(1)拍賣標的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。 經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金;如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金，補辦土地使用權(quán)證�！�—單證，房有證、地無證

　　(2)拍賣標的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報請有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補辦手續(xù)后方可拍賣�！�—單證，地有證、房無證

　　(3)拍賣標的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。(沒土地證，補錢補證;沒房產(chǎn)證，只需補證)

　　(4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥地 的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準權(quán)的人民政府報批。如允許補辦出讓手續(xù)，應(yīng)當由買受人 辦理，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。如允許可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方 應(yīng)當按照國務(wù)院轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家的規(guī)定處理或作其他處理。

　　不可轉(zhuǎn)讓的國家公益型房地產(chǎn)，不可作為拍賣標的。

　　(5)對于房地產(chǎn)開發(fā)過程未予交清的款項，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補繳清剩余款項和補辦完全部手續(xù)。

　　(6)拍賣標的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。由于其他經(jīng)濟原因(不是銀行訴訟)法院裁定強制拍賣已經(jīng)被抵押給銀行的房地產(chǎn)，應(yīng)通知抵押權(quán)人，或解除抵押，或根據(jù)國家規(guī)定的拍賣標的拍賣金額的受償順序受償。

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