第四節(jié)　強制拍賣

　　一、強制拍賣的概念、特點和原則

　　(一)強制拍賣的概念

　　強制拍賣是指國家執(zhí)法機關(guān)（法院、檢察院、公安機關(guān)、海關(guān)、稅務機關(guān)等） 依法對被查封扣押的財產(chǎn) 實行公開競價、把物品賣給出價最高的競買人，以清償債務為目的的一種強制執(zhí)行行為。

　　(二)強制拍賣的特點(與任意拍賣相比)

　　(1)國家強制性。 法院根據(jù)國家賦予的執(zhí)行權(quán)強制進行，被執(zhí)行人是否同意不影響拍賣的進行 ;

　　(2)標的的非自有性。 強制拍賣的不是法院自有財產(chǎn)，而是被執(zhí)行人的財產(chǎn) 。強制拍賣要遵守特殊原則和規(guī)則，如法院處置權(quán)限定原則，限定拍賣傭金規(guī)則 等;

　　(3)主體的特定性。 法院和拍賣機構(gòu)這兩個特定的主體;

　　(4)目的的利他性。 目的在于實現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)，保障被執(zhí)行人的合法權(quán)益;

　　(5)權(quán)利義務的不對等性。 法院比拍賣機構(gòu)享有較多的權(quán)利、承擔較少的義務。

　　法院享有中止拍賣的權(quán)利(即合同法上的單方中止履行的權(quán)利)、撤銷拍賣委托的權(quán)利(即合同法上的單方解除合同的權(quán)利)、嚴格監(jiān)督拍賣程序的權(quán)利以及對拍賣結(jié)果的單方確認權(quán)。

　　(三)強制拍賣的基本原則

　　1.法院處置權(quán)限定原則

　　法院對拍賣標的依法享有一定的處置權(quán)，但應當嚴格限定。該原則本質(zhì)上是由強制拍賣標的的非自有性 決定的。

　　對法院處置權(quán)的限定：

　　一是在被執(zhí)行人自動履行義務后，法院必須及時主動地終止 拍賣程序;

　　二是法院原則上應當確定保留價，防止以任意保留價拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)，損害被執(zhí)行人和申請執(zhí)行人的財產(chǎn)權(quán)利。確定保留價不得過低。也稱為禁止無保留價原則 ，屬于法院處置權(quán)限定原則的派生原則;

　　三是如果在拍賣程序中案外人對拍賣標的提出執(zhí)行異議，則法院不得繼續(xù)強行拍賣，而須中止拍賣、審查執(zhí)行異議是否成立。

　　2.法院主導拍賣程序原則

　　整個強制拍賣過程，包括拍賣程序的啟動、進行、中止、終結(jié)均由法院決定。

　　該原則是由法院強制拍賣的國家強制性和目的的利他性 決定的。

　　主導：是否委托由法院決定;法院有權(quán)在出現(xiàn)中止事由時單方中止拍賣程序;法院有權(quán)在出現(xiàn)終結(jié)拍賣事由時單方解除 委托拍賣合同，終結(jié)拍賣程序;法院有權(quán)對強制拍賣的各個環(huán)節(jié)和過程方面進行嚴格的監(jiān)督和檢查;法院有權(quán)對拍賣結(jié)果依法進行審查，并根據(jù)法律規(guī)定作出是否予以確認的裁定，如果發(fā)現(xiàn)拍賣機構(gòu)與競買人之間惡意串通，或者是競買人之間相互惡意串通，并給他人造成損失時，法院應當宣告拍賣無效。

　　二、強制拍賣的主體、標的和依據(jù)

　　(一)強制拍賣的主體

　　強制拍賣的拍賣委托人是指人民法院，拍賣人是指商業(yè)性拍賣機構(gòu)(公司)。

　　拍賣標的的所有權(quán)人或處分權(quán)人（即執(zhí)行案件的被執(zhí)行人），不是強制拍賣的主體，而只是強制拍賣的關(guān)系人。

　　(二)強制拍賣的標的

　　被人民法院在執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)并委托拍賣的被執(zhí)行人的財產(chǎn)。

　　1.強制拍賣標的的構(gòu)成要件(三個)

　　(1)被執(zhí)行人所有或依法享有處分權(quán)的財產(chǎn)。

　　強制標的不得為案外人的財產(chǎn)，但有兩種法定情形除外。

　　1)被執(zhí)行人不能清償債務，但對本案以外的第三人享有到期債權(quán)的，人民法院可以依法向第三人發(fā)出履行到期債務的通知，第三人在指定期限內(nèi)沒有提出異議而又不履行的，人民法院有權(quán)裁定對其強制執(zhí)行，對其財產(chǎn)進行拍賣。（債務第三人）

　　2)保證人以其財產(chǎn)為被執(zhí)行人提供擔保的，如果被執(zhí)行人無財產(chǎn)可供執(zhí)行或其財產(chǎn)不足以清償債務時，人民法院就有權(quán)裁定執(zhí)行其在保證責任范圍內(nèi)的財產(chǎn)，對這部分財產(chǎn)進行拍賣。（擔保保證人）

　　(2)人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、凍結(jié))的財產(chǎn)。

　　(3)人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產(chǎn)。

　　2.強制拍賣標的的限制

　　(1)法律規(guī)定應當進行執(zhí)行豁免 的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，不能成為強制拍賣標的。(被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品)

　　(2)法律法規(guī)規(guī)定的禁止流通物，不能成為強制拍賣標的。

　　3.強制拍賣的法律依據(jù)

　　三、強制拍賣的程序

　　(一)價格評估

　　拍賣前，人民法院應委托資產(chǎn)評估機構(gòu)進行價格評估。對評估結(jié)果，人民法院應當及時告知債權(quán)債務執(zhí)行雙方當事人。當事人有異議，可請求復議，人民法院經(jīng)審查后可要求評估機構(gòu)進行復查或重新評估。

　　(二)作出強制拍賣的決定

　　價格評估完成后，人民法院可組織執(zhí)行雙方當事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行財產(chǎn)交付申請執(zhí)行人(債權(quán)人)折抵債務。雙方當事人對以物抵債不能達成一致意見的，人民法院應決定強制拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)。

　　在通常情況下，被執(zhí)行財產(chǎn)不允許未經(jīng)拍賣即予變賣。

　　如果執(zhí)行當事人雙方同意不需要拍賣，或者執(zhí)行標的不適于拍賣，也可以在人民法院的監(jiān)督下由有關(guān)單位變賣或由被執(zhí)行人自行組織變賣。

　　人民法院作出拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)的決定后，應及時告知執(zhí)行雙方當事人。

　　(三)確定和委托拍賣機構(gòu)

　　對拍賣機構(gòu)的選定，一般先由當事人協(xié)商選擇拍賣機構(gòu)，如不能達成一致意見，可以用抽簽的方式選擇。只有在雙方當事人下落不明，或者雙方當事人都申請由法院確定拍賣機構(gòu)時，法院才指定由拍賣機構(gòu)進行拍賣。

　　拍賣機構(gòu)確定后，由法院與拍賣機構(gòu)進行談判，簽訂書面《委托拍賣合同》。載明拍賣標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。

　　(四)發(fā)布公告與展示標的

　　拍賣機構(gòu)接受法院委托后，將嚴格按照法律的規(guī)定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構(gòu)應征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。

　　(五)確定拍賣保留價

　　在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價并告知拍賣機構(gòu)，拍賣機構(gòu)要嚴加保密。除非價值非常低微的拍品，都應實行有保留價拍賣。

　　(六)舉行拍賣會

　　舉行拍賣會時，人民法院一般應派員到場監(jiān)拍 ，并將拍賣情況記入筆錄。拍賣成交的，由拍賣機構(gòu)與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清;拍賣未成交的，由人民法院決定是否再次拍賣或作其他處置。

　　(七)確認拍賣結(jié)果

　　對拍賣結(jié)果，人民法院應依法審查，審查發(fā)現(xiàn)拍賣機構(gòu)與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效。

　　若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應確認拍賣結(jié)果。拍賣結(jié)果確認后，人民法院應配合拍賣機構(gòu)將拍賣標的交付買受人。拍賣機構(gòu)收到拍賣價款后，應按合同約定交付人民法院，人民法院應依約向拍賣機構(gòu)支付拍賣傭金。

　　四、強制拍賣的注意事項

　　(一)關(guān)于強制拍賣標的物上設(shè)有擔保物權(quán)

　　對被執(zhí)行人所有的財產(chǎn)上設(shè)有抵押權(quán)的，人民法院可以進行查封并予以拍賣，抵押權(quán)人不得以其抵押權(quán)抗拒法院的執(zhí)行行為 ，但拍賣所得價款必須優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人 ，剩余部分才能用于實現(xiàn)申請執(zhí)行人的其他債權(quán)。

　　(二)關(guān)于中止拍賣、撤銷拍賣委托

　　人民法院享有單方 中止拍賣和單方 撤銷拍賣委托的權(quán)利。

　　1.拍賣成交前，人民法院單方通知拍賣機構(gòu)中止拍賣的情形：

　　(1)案外人提出執(zhí)行異議，人民法院認為需要進行審查的;

　　(2)人民法院發(fā)現(xiàn)執(zhí)行依據(jù)確有錯誤，需要按審判監(jiān)督程序處理的;

　　(3)拍賣機構(gòu)的活動違反有關(guān)法律規(guī)定或合同約定，但不至于導致拍賣無效的。

　　2.拍賣成交前，人民法院單方撤銷拍賣委托的情形：

　　(1)據(jù)以執(zhí)行的依據(jù)被撤銷的;

　　(2)案外人提出執(zhí)行異議及案件當事人對拍賣提出意見，人民法院經(jīng)審查認為理由成立的;

　　(3)拍賣機構(gòu)以不正當方式取得拍賣權(quán)的;

　　(4)競買人之間或者拍賣機構(gòu)與競買人之間惡意串通的。

　　以教材大綱知識點為指導，精作試題，讓你備考復習做題一步到位，提高復習效率

　　【焚題庫】2020年房地產(chǎn)估價師考試題庫【歷年真題+章節(jié)題庫+模擬考生+考前密訓試題】

　　在線題庫，報名資訊答疑|網(wǎng)校通關(guān)課程資料獲取，加入房地產(chǎn)估價師考試群：交流群：686276821有老師為你解答。