第七節(jié)　相關(guān)稅收

　　一、營業(yè)稅改征增值稅

　　增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，有增值才征稅，沒增值不征稅。

　　營改增之前，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，銷售建筑物及其他土地附著物，以其銷售收入額為計稅依據(jù)，按稅率5%繳納營業(yè)稅。租售房屋的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額，適用5%的稅率征收營業(yè)稅。

　　營改增之后，提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%(10%)。

　　一般情況下，年銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)500萬元的為一般納稅人，低于該標(biāo)準(zhǔn)的則為小規(guī)模納稅人。

　　1.計稅方法

　　(1)一般計稅方法計稅(可抵扣進項稅)

　　一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。

　　一般計稅方法的應(yīng)納稅額計算公式：

　　應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額

　　銷項稅額=銷售額×適用稅率

　　(2)簡易計稅方法(不得抵扣進項稅)

　　簡易計稅方法的應(yīng)納稅額計算公式：

　　應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

　　個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅;達到起征點的，全額計算繳納增值稅。

　　(1)按期納稅的，為月銷售額5000～20000元(含本數(shù))。

　　(2)按次納稅的，為每次(日)銷售額300～500元(含本數(shù))。

　　對增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額未達到2萬元(10萬元)的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。

　　2.《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》對不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的主要規(guī)定

　　(1)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　對于不動產(chǎn)與納稅人機構(gòu)不在同一市縣的，納稅人按5%征收率向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再報機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān);

　　(2)若2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)與納稅人機構(gòu)不在同一市縣的，納稅人按3%征收率向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再報機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)。

　　(3)小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

　　(4)個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

　　3.銷售不動產(chǎn)的增值稅規(guī)定

　　(1)自建房

　�、賯�人銷售自建自用住房，免征增值稅。

　　②一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法;

　�、垡话慵{稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法;

　�、苄∫�(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法;

　�、莘康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售老項目，可以選擇簡易計稅方法。

　　(2)非自建房

　�、僖话慵{稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法;

　�、谝话慵{稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法;

　�、坌∫�(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法。

　　(3)銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)

　�、僮越�類的不動產(chǎn)銷售，計稅依據(jù)是全部價款和價外費用為銷售額，計算應(yīng)納稅額;

　�、诜亲越�類的不動產(chǎn)銷售，計稅依據(jù)是全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。

　　4.營業(yè)稅改征增值稅后有關(guān)計稅依據(jù)的規(guī)定

　　(1)計征契稅的成交價格不含增值稅。

　　(2)房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

　　(3)土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

　　(4)個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

　　(5)免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

　　(6)在計征上述稅種時，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

　　5.增值稅的優(yōu)惠政策

　　(1)在營改增之后，根據(jù)2016年《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，北京市、上海市、廣州市、深圳市以外的地區(qū)實行以下優(yōu)惠政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　(2)北京市、上海市、廣州市、深圳市實行的優(yōu)惠政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　二、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育費附加

　　(一)城市維護建設(shè)稅

　　城市維護建設(shè)稅(城建稅)是隨增值稅、消費稅附征并專門用于城市維護建設(shè)的一種特別目的稅。

　　城建稅以繳納增值稅、消費稅的單位和個人為納稅人。對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，暫不征城建稅。

　　城建稅在全國范圍內(nèi)征收，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。

　　城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅稅額為計稅依據(jù)。

　　城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次。

　　具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%;不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。

　　(二)教育費附加和地方教育費附加

　　教育費附加和地方教育費附加是隨增值稅、消費稅附征并專門用于教育的特別目的稅，以各單位和個人實際繳納的增值稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，分別與增值稅、消費稅同時繳納。

　　現(xiàn)行教育費附加征收率為3%。從2010起，地方教育費附加征收率統(tǒng)一為2%。

　　三、企業(yè)所得稅

　　(一)納稅人

　　在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人。

　　個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》。

　　企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。

　　1.居民企業(yè)

　　是指依法在中國境內(nèi)成立，或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)當(dāng)就其來源于中國境內(nèi)、境外的所得繳納企業(yè)所得稅。

　　【總結(jié)】居民企業(yè)就其源于中國境內(nèi)、外的所得繳稅(稅率25%)。

　　2.非居民企業(yè)

　　是指依照外國(地區(qū))法律成立且實際管理機構(gòu)不在中國境內(nèi)，但在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的，或者在中國境內(nèi)未設(shè)立機構(gòu)、場所，但有來源于中國境內(nèi)所得的企業(yè)。

　　非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的，應(yīng)當(dāng)就其所設(shè)機構(gòu)、場所取得的來源于中國境內(nèi)的所得，以及發(fā)生在中國境外但與其所設(shè)機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的所得，繳納企業(yè)所得稅。

　　非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機構(gòu)、場所的，或者雖設(shè)立機構(gòu)、場所但取得的所得與其所設(shè)機構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來源于中國境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅。

　　【總結(jié)】非居民企業(yè)：

　　(1)在我國境內(nèi)有機構(gòu)、場所的，且與所設(shè)立機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的境內(nèi)、外收入。(稅率25%)

　　(2)在我國境內(nèi)沒有機構(gòu)、場所，或設(shè)立機構(gòu)、場所，但收入與所設(shè)立機構(gòu)、場所無實際聯(lián)系，僅就其源自中國境內(nèi)所得繳稅。(稅率20%)

　　(二)稅率

　　企業(yè)所得稅的稅率為25%。

　　包括居民企業(yè);在我國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所，且企業(yè)取得的收入與所設(shè)立的機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的企業(yè)。

　　非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機構(gòu)、場所的，或者雖設(shè)立機構(gòu)、場所但取得的所得與其所設(shè)機構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，就其來源于中國境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅的，適用稅率為20% 。

　　(三)應(yīng)納稅所得額

　　企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。

　　企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：

　　1.銷售貨物收入;2.提供勞務(wù)收入;3.轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入;4.股息、紅利等權(quán)益性投資收益;5.利息收入;6.租金收入;7.特許權(quán)使用費收入;8.接受捐贈收入;9.其他收入。

　　(四)應(yīng)納稅額

　　企業(yè)的應(yīng)納稅所得額乘以適用稅率，減除減免和抵免的稅額后的余額，為應(yīng)納稅額。

　　企業(yè)取得的下列所得已在境外繳納的所得稅稅額，可以從其當(dāng)期應(yīng)納稅額中抵免：

　　1.居民企業(yè)來源于中國境外的應(yīng)稅所得;

　　2.非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所，取得發(fā)生在中國境外但與該機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的應(yīng)稅所得。

　　四、個人所得稅

　　(一)納稅人

　　(二)稅目

　　下列各項個人所得，應(yīng)納個人所得稅：

　　1.工資、薪金所得;

　　2.個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得;

　　3.對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得;

　　4.勞務(wù)報酬所得;

　　5.稿酬所得;

　　6.特許權(quán)使用費所得;

　　7.利息、股息、紅利所得;

　　8.財產(chǎn)租賃所得;

　　9.財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得;

　　10.偶然所得;

　　11.經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得。

　　(三)與房地產(chǎn)相關(guān)的個人所得稅稅率

　　財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓住房有關(guān)的征收個人所得稅具體規(guī)定

　　1.對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。

　　2.對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

　　(1)房屋原值具體為：商品房為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。

　　(2)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　(3)合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　　3.納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。

　　4.對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

　　5.個人所得稅的優(yōu)惠政策

　　(1)對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅;

　　(2)對個人出租住房取得的所得稅按10%的稅率征收個人所得稅。

　　(3)對符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。

　　五、印花稅

　　印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。

　　1.印花稅的征收范圍，主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項：

　　(1)購銷、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計、建設(shè)安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證;

　　(2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù);

　　(3)營業(yè)賬簿;

　　(4)權(quán)利、許可證照;

　　(5)經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。

　　2.印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

　　(1)對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金賬簿等，采用比例稅率。

　　稅率共分5檔：1‰、0.5‰、0.3‰、0.1‰、0.05‰。

　　(2)對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。

　　3.印花稅的計稅依據(jù)

　　(1)合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費用、承包金額、租賃金額、運輸費用、倉儲保管費用、借款金額、保險費收入等;

　　(2)營業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動資金總額作為計稅依據(jù);

　　(3)不記載金額的營業(yè)執(zhí)照、專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記賬簿和各種明細分類賬簿等輔助性賬簿，按憑證或賬簿的件數(shù)納稅。

　　4.印花稅的減免

　　(1)財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)捐贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù);

　　(2)已納印花稅憑證的副本或抄本;

　　(3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同;

　　(4)有關(guān)部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同;

　　(5)經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。

　　5.印花稅的優(yōu)惠政策

　　(1)自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;

　　(2)2008年3月1日起，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;

　　(3)對經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與經(jīng)濟適用住房相關(guān)的印花稅以及個人購買經(jīng)濟適用住房涉及的印花稅予以免征;

　　(4)對公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、購買、管理公共租賃住房涉及的印花稅，對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

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