第五節(jié)　土地增值稅

　　一、納稅人

　　凡有償轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人 為土地增值稅的納稅人。

　　各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構(gòu)，以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。

　　【例題】土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅的納稅人。凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。參見教材P241。

　　二、征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　三、課稅對象和計稅依據(jù)

　　(一)課稅對象

　　課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 。

　　(二)計稅依據(jù)

　　土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額 。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　四、稅率和應(yīng)納稅額的計算

　　土地增值稅實行四級超額累進稅率 ：

　　(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

　　(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;

　　(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%;

　　(4)增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。

　　速算公式：

　　(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，應(yīng)納稅額=土地增值額×30%

　　(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%

　　(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%，應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%

　　(4)增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%，應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項目×35%

　　五、扣除項目

　　土地增值稅的扣除項目為：

　　1.土地及新建房

　　(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額

　　劃撥：以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金及有關(guān)費用考慮;

　　出讓：地價款+土地取得稅費。

　　(2)土地開發(fā)成本、費用

　　征收補償費(集體、國有)、耕地占用稅、”三通一平“等支出。

　　(3)建房及配套設(shè)施的成本、費用

　　1)成本：

　　①前期費用：調(diào)研、可研、策劃、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、咨詢等;

　�、诮ò补こ藤M;

　　③基礎(chǔ)設(shè)施費：電熱水氣、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等;

　�、芄�共配套設(shè)施費;

　　⑤開發(fā)間接費用：開發(fā)商的組織、管理費用。

　　2)開發(fā)費用

　　能分攤并提供證明的：管理費用、銷售費用按照(土地取得成本+建設(shè)成本)×5%;

　　財務(wù)費用：有金融機構(gòu)證明的，據(jù)實扣除。

　　無法分攤或提供證明的依據(jù)(土地取得成本+建設(shè)成本)×10%取值。

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　轉(zhuǎn)讓時已繳納的增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅。

　　(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

　　其他扣除項目：(土地取得成本+建設(shè)成本)×20%。

　　2.舊房及建筑物的評估價格

　　由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格 。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定。

　　(1)不能評估取得價格的，但能提供經(jīng)認可的發(fā)票的

　　扣除項目：票載金額(1+n×5%)

　　其中，n—從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度所經(jīng)歷的年份數(shù)。

　　納稅人(當(dāng)初的受讓人，如今的出讓人)購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予據(jù)實扣除，但不加計5%。

　　(2)既無法取得評估價格，又不能提供發(fā)票的

　　根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條規(guī)定，實行核定征收。

　　六、減稅、免稅

　　(一)下列情況免征土地增值稅：

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的;

　　土地增值額超過扣除金額20%的，應(yīng)就全部增值額按規(guī)定計稅。

　　例如：增值額300萬元，扣除項目1500萬元，增值額占扣除項目：300/1500=20%，此時免征土增稅。

　　增值額500萬元，扣除項目1500萬元，增值額占扣除項目：500/1500=33.33%，土增稅=500×30%=150(萬元)

　　2.因國家建設(shè)需要而被政府征收的房地產(chǎn)

　　因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　3.土增稅的優(yōu)惠政策

　　(1)自2008年11月1日起，對個人銷售住房(包括別墅、高級公寓)暫免征收土地增值稅;

　　(2)企事業(yè)、社會團體及其他組織，轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟適用住房/公共租賃住房房源的 ，土地增值額未超過扣除金額20%。

　　七、征收管理

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

　　納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

　　八、《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的有關(guān)規(guī)定

　　(1)“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

　　(2)關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題

　　對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

　　對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　投資了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)營的;或者本身就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，用其商品房進行投資或聯(lián)營的，不適用上述規(guī)定。

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