第二節(jié)　房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理

　　一、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的概念及組織形式

　　住建部將根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《資產(chǎn)評估法》，制定房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理辦法，加強對房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)督和管理。

　　(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)概念

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。

　　(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式

　　依據(jù)《資產(chǎn)評估法》，評估機構(gòu)可以采取合伙制，也可以采取公司制。

　　目前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式主要是合伙制和公司制中的有限責任制。

　　采取合伙制的，要符合合伙企業(yè)法的一般性規(guī)定;

　　采取有限責制的，要符合公司法有限責任公司的一般性規(guī)定。如：出資人以其出資額為限承擔法律責任，估價機構(gòu)以其全部財產(chǎn)對其債務(wù)承擔責任。

　　二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)設(shè)立和備案

　　設(shè)立評估機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請辦理登記。評估機構(gòu)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)向有關(guān)評估行政管理部門備案。評估行政主管部門應(yīng)當及時將備案情況向社會公示。

　　2016年12月1日起，設(shè)立房地產(chǎn)評估機構(gòu)實行備案管理制度，不再實行資質(zhì)核準。

　　從事房地產(chǎn)估價的機構(gòu)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)向所在地省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。

　　《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于貫徹落實資產(chǎn)評估法規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)管理有關(guān)問題的通知》(建房[2016]275號)【補充內(nèi)容】

　　二、實行房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案管理制度

　　自2016年12月1日起，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行備案管理制度，不再實行資質(zhì)核準。設(shè)立房地產(chǎn)評估機構(gòu)，應(yīng)當符合資產(chǎn)評估法第十五條、二十七條、二十八條規(guī)定。對符合規(guī)定的，省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當予以備案，核發(fā)統(tǒng)一格式的備案證明(證書樣式另發(fā));符合《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》中相應(yīng)等級標準(資質(zhì)要求)的，在備案證明中予以標注。

　　三、房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級

　　(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)分級

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級分為一、二、三級。新設(shè)立房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級核定為三級，設(shè)1年的暫定期。

　　(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)分級

　　《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》對股東和合伙人的要求，有所不同。

　　《資產(chǎn)評估法》：合伙形式的評估機構(gòu)，應(yīng)當有兩名以上合伙人，合伙人三分之二以上應(yīng)當是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近三年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評估師。

　　《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》：合伙企業(yè)的合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師。

　　【例題】一級合伙制房地產(chǎn)估價機構(gòu)，專職注冊房地產(chǎn)估價師的出資額合計不低于(　)。

　　A.30%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.100%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級。有限責任公司公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%。參見教材P181。

　　【例題】一級房地產(chǎn)估價有限公司應(yīng)具備的條件有(　)。

　　A.有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師

　　B.專業(yè)技術(shù)人員達70%

　　C.法定代表人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師

　　D.專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份不低于全部股份的60%

　　E.股東中有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級。選項B錯誤，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，并未要求專職技術(shù)人員的比例。參見教材P181。

　　四、房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管

　　《資產(chǎn)評估法》規(guī)定：自然人、法人或者非法人組織需要確定評估對象價值的，可以自愿委托評估機構(gòu)評估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的(即法定評估)，應(yīng)當依法委托評估機構(gòu)評估。

　　(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法在其等級許可范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。

　　房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋征收補償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)評估。

　　(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)分支機構(gòu)監(jiān)管

　　一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以設(shè)立分支機構(gòu)。

　　二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設(shè)立分支機構(gòu)。

　　各等級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設(shè)立類似分支機構(gòu)性質(zhì)的“辦事處”、“聯(lián)絡(luò)點(站)”等機構(gòu)。

　　一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)設(shè)立分支機構(gòu)應(yīng)當符合下列條件：

　　(1)名稱采用“房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱+分支機構(gòu)所在地行政區(qū)劃名+分公司(分所)”的形式;

　　(2)分支機構(gòu)負責人應(yīng)當是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

　　(3)在分支機構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

　　(4)固定的經(jīng)營服務(wù)場所;

　　(5)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)部管理制度健全。

　　注冊于分支機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師，不計入設(shè)立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)。

　　設(shè)立分支機構(gòu)，應(yīng)當自領(lǐng)取分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到分支機構(gòu)工商注冊所在地的省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　(三)房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并、分設(shè)

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的等級，但應(yīng)當符合相應(yīng)的等級條件。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)分立的，只能由分立后的一方房地產(chǎn)估價機構(gòu)承繼原等級，但應(yīng)當符合原房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級條件。

　　承繼原房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的一方由各方協(xié)商確定，其他各方按照新設(shè)立的中介服務(wù)機構(gòu)申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級。

　　(四)開展評估活動的基本要求

　　委托人有權(quán)自主依法選擇評估機構(gòu)進行評估，委托開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當依法選擇評估機構(gòu)。

　　對受理的評估業(yè)務(wù)，評估機構(gòu)應(yīng)當指定至少兩名評估專業(yè)人員承辦，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當選擇兩種以上評估方法。

　　評估報告應(yīng)當由至少兩名承辦該項業(yè)務(wù)的評估專業(yè)人員簽名并加蓋評估機構(gòu)印章。

　　(五)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)監(jiān)管

　　1.業(yè)務(wù)承攬

　　(1)房地產(chǎn)估價機構(gòu)與委托人或者估價業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。

　　(2)承辦委托業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價師與委托人或者估價業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。

　　(3)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。

　　(4)房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)。

　　(5)承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)時，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當與委托人簽訂書面估價委托合同。

　　(6)分支機構(gòu)應(yīng)當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù)。

　　(7)房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立職業(yè)風險基金，或者自愿辦理職業(yè)責任保險，完善風險防范機制。

　　2.異地執(zhí)業(yè)

　　房地估價機構(gòu)在其工商注冊所在地行政區(qū)域外從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，完成估價業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)向業(yè)務(wù)發(fā)生地縣級以上地方政府建設(shè)行政主管部門留存房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳椤?/P>

　　3.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓

　　經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價報告。

　　4.估價所需資料獲取

　　(1)委托人及相關(guān)當事人應(yīng)當協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行實地查勘，如實提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。

　　(2)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得對外提供估價過程中的獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。

　　(3)因估價需要，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊估價師可以向房地產(chǎn)行政主管部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息。

　　5.報告出具

　　房地產(chǎn)估價報告由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字并加蓋該房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

　　分支機構(gòu)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名義出具估價報告，有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字并加蓋該房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

　　6.估價檔案保管

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，估價檔案的保存期限不得少于十五年，屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不得少于三十年。

　　《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告的保管期限屆滿而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當保管到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)破產(chǎn)、解散時，其房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料應(yīng)當移交當?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或其指定的機構(gòu)。

　　【例題】《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事(　)估價業(yè)務(wù)。

　　A.城市房屋拆

　　B.課稅

　　C.企業(yè)清算

　　D.司法鑒定

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。參見教材P183。

　　【例題】甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務(wù)，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是(　)。

　　A.經(jīng)市(縣)級人民政府批準

　　B.經(jīng)委托人書面同意

　　C.經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準

　　D.經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價報告。參見教材P185。

　　【例題】房地產(chǎn)估價機構(gòu)設(shè)立分支機構(gòu)的條件包括(　)等。

　　A.房地產(chǎn)估價機構(gòu)具有一、二級資質(zhì)

　　B.分支機構(gòu)負責人應(yīng)當是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師

　　C.在分支機構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師

　　D.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所

　　E.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)部管理制度健全

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。選項A錯誤，一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以設(shè)立分支機構(gòu)。二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設(shè)立分支機構(gòu)。參見教材P183。

　　【例題】注冊于分支機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師，計入設(shè)立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。注冊于分支機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師，不計入設(shè)立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)。參見教材P183。

　　【例題】三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事公司上市、企業(yè)清算和司法鑒定的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。參見教材P183。

　　五、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的禁止行為和法律責任

　　(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的禁止行為

　　1.利用開展業(yè)務(wù)之便，謀取不正當利益;

　　2.允許其他機構(gòu)以本機構(gòu)名義開展業(yè)務(wù)，或者冒用其他機構(gòu)名義開展業(yè)務(wù);

　　3.以惡性壓價、支付回扣、虛假宣傳，或者貶損、詆毀其他評估機構(gòu)等不正當手段招攬業(yè)務(wù);

　　4.受理與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù);

　　5.分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估;

　　6.出具虛假評估報告或者有重大遺漏的評估報告;

　　7.聘用或者指定不符合資產(chǎn)評估法規(guī)定的人員從事評估業(yè)務(wù);

　　8.違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

　　(二)禁止行為處置(除出具虛假評估報告外)

　　先予以警告，可以責令停業(yè)一個月以上六個月以下;沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　出具虛假評估報告的，由住建部責令停業(yè)六個月以上一年以下;沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師在一年內(nèi)累計三次因違反資產(chǎn)評估法規(guī)定受到責令停業(yè)、責令停止從業(yè)以外處罰的，可以責令其停業(yè)或者停止從業(yè)一年以上五年以下。

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