第三節(jié)　房地產(chǎn)測繪

　　考情分析

　　一、房地產(chǎn)測繪概述

　　(一)房地產(chǎn)測繪的概念

　　1.房地產(chǎn)測繪的定義

　　房地產(chǎn)測繪指運用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務的一項專業(yè)技術(shù)活動。

　　測繪是由物到圖，測設是由圖到物。

　　2.房地產(chǎn)測繪的種類

　　包括房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。

　　(1)房地產(chǎn)基礎測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎圖紙，即房地產(chǎn)分幅平面圖的測繪活動。

　　(2)房地產(chǎn)項目測繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，形成圖、表、卡、冊、簿、數(shù)據(jù)等信息的測繪活動。

　　3.房地產(chǎn)測繪成果

　　房地產(chǎn)測繪成果是指在房地產(chǎn)測繪過程中形成的數(shù)據(jù)、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。

　　4.房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容

　　房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗收。

　　(二)房地產(chǎn)測繪的作用

　　1.為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務

　　例如：房地產(chǎn)面積與房地產(chǎn)價值掛鉤。

　　2.為房地產(chǎn)管理提供信息服務

　　例如：房屋總量、房屋面積、房屋分布等。

　　3.為其他部門提供參考資料

　　例如：城市建設、司法、稅收等部門業(yè)務需要。

　　二、房地產(chǎn)面積測算

　　(一)房地產(chǎn)面積測算的意義和內(nèi)容

　　1.房地產(chǎn)面積測算的意義

　　實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、核發(fā)權(quán)屬證書的必要信息，也是房地產(chǎn)開發(fā)商進行經(jīng)營決策、房地產(chǎn)權(quán)利人維護合法權(quán)益的必不可少的資料。

　　2.房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)容

　　(二)房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法

　　1.房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定

　　(1)房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算。

　　(2)各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

　　(3)邊長以m為單位，取至0.01m;面積以m2為單位，取至0.01m2。

　　(4)量距應使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。

　　(5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

　　2.房地產(chǎn)面積測算的方法

　　根據(jù)面積測算數(shù)據(jù)資料的來源，可分為：解析法和圖解法。

　　解析法：根據(jù)實地測量的數(shù)據(jù)，及科學的公式計算。解析法測算面積主要包括界址點坐標解析測算和幾何圖形法量算面積。

　　圖解法：利用精密儀器，對已有房產(chǎn)圖進行量算。

　　房地產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算。

　　(三)土地面積測算

　　1.土地面積測算的意義

　　土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地數(shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。

　　2.丘的測量要求

　　丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨立丘和組合丘之分：

　　一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元(一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋)時稱為獨立丘;一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單位(權(quán)屬混雜和面積過小時)時稱為組合丘。

　　3.不計入用地面積的范圍

　　(1)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;

　　(2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地;

　　(3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;

　　(4)已征用、劃撥或?qū)儆谠�房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地;(5)其他按規(guī)定不計入宗地的面積。

　　(四)房屋面積測算的一般規(guī)定

　　1.建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積

　　房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。

　　2.計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定

　　(1)建筑面積計算的一般情形

　　1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

　　2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積，2.20m

　　以下的部位，不計算建筑面積。

　　樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

　　依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

　　3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

　　4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計算。

　　房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池不計算建筑面積。

　　5)挑樓，按其外圍水平投影面積計算;未封閉的挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算;騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分，不計算建筑面積。

　　挑廊：外圍水平投影面積超過其底板外沿的，以底板水平投影面積計算

　　5)全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

　　外圍水平投影面積超過其底板外沿的，以底板水平投影面積計算

　　屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

　　與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

　　房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算;外圍水平投影面積超過其底板外沿的，以底板水平投影面積計算。

　　有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算;房屋之間無上蓋的架空通廊，不計算建筑面積。

　　6)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算;不足2.20m的，不計算建筑面積。

　　7)有柱(不含獨立柱、單排柱)或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。獨立柱、單排柱的門廊，算一半建筑面積。

　　8)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

　　9)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算;獨立柱、單排柱的永久性車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

　　10)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積;與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積;與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫，不計算建筑面積。

　　(2)其他不計算房屋面積的范圍

　　1)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

　　2)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

　　3)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　　4)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

　　5)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

　　(3)幾種特殊情況下，計算建筑面積的規(guī)定

　　1)同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。

　　金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

　　2)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20m以上的部位計算建筑面積。

　　3)對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。

　　4)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

　　5)與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。

　　3.房屋使用面積

　　房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計算。

　　4.成套房屋建筑面積的測算

　　成套房屋的建筑面積：

　　成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積

　　(五)共有建筑面積的分攤

　　1.共有建筑面積的分類

　　(1)不應分攤的共有建筑面積

　　(2)應分攤的共有建筑面積

　　2.共有建筑面積分攤的原則

　　(1)產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計算分攤。

　　(2)無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)建筑面積比例進行計算分攤。

　　3.共有建筑面積分攤的計算公式

　　按相關(guān)建筑面積比例進行分攤，計算各單元應分攤的面積，按下式計算：

　　δSi=K×Si

　　式中δSi——各戶應分攤的共有公用面積(m2);

　　K——分攤比例系數(shù);

　　Si——參加分攤的各戶套內(nèi)建筑面積(m2)。

　　K=∑δSi/∑Si

　　∑δSi——需要分攤的共有建筑面積總和(m2);

　　∑Si——參加分攤的各單元套內(nèi)建筑面積總和(m2)。

　　大原則：先予計算分攤系數(shù)K;利用分攤系數(shù)K，乘以各套單元的套內(nèi)建面，得到各套單元的分攤面積。

　　4.共有建筑面積分攤的方法

　　(1)住宅樓：整體分攤

　　住宅樓以幢(棟)為單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分攤共有建筑面積。

　　例如，某幢住宅樓，一梯3戶，套內(nèi)建筑面積為40m2、30m2、30m2，應分攤公共建筑面積為100m2，參與分攤的面積總和為1000m2。

　　K=100/1000=0.1;

　　δS1=40×0.1=4(m2);

　　δS2=δS3=30×0.1=3(m2)

　　(2)商住樓：多級分攤

　　住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分攤。

　　商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分攤至各層，作為各層共有建筑的一部分，加至相應各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分攤其相應各層總的共有建筑面積。

　　(3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分攤方法進行分攤。

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