第二節(jié)　不動產登記的類型和程序

　　一、不動產登記類型

　　不動產登記有多種分類方法。

　　按照登記的效力不同，可分為本登記與預登記;

　　按照登記的物權可分為所有權登記和他項權利登記;

　　按照登記的物可分為土地登記、房屋登記和林權登記等。

　　(一)按照登記的效力分類

　　1.本登記。本登記是對不動產物權的設立、變更、轉讓以及消滅等法律事實進行的登記，具有終局、確定的效力。

　　(1)首次登記，指不動產所有權的第一次登記，包括土地所有權的第一次登記和房屋所有權的第一次登記。

　　由于土地的國家所有權可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權的初始登記。

　　《物權法》規(guī)定，建設用地使用權和不動產抵押權的設立應當?shù)怯�，未經登記不發(fā)生物權效力。地役權自地役權合同生效時設立;當事人要求登記的，應當?shù)怯洠�未經登記不得對抗善意第三人�?/P>

　　(2)轉移登記，是指不動產物權轉移時進行的登記。

　　轉移登記僅適用于土地使用權、房屋所有權及抵押權等其他物權發(fā)生轉移的情形，不適用于土地所有權。

　　(3)變更登記，是指不動產物權歸屬的主體不變，而只是物權的內容、客體等發(fā)生變化時進行的登記。如不動產的面積發(fā)生變化、權利人名稱發(fā)生變化時，應申請變更登記。

　　(4)注銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動產物權歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動產本身滅失時進行的一種登記。如抵押權已實現(xiàn)，應申請抵押權注銷等。

　　(5)更正登記和異議登記

　　更正登記是對原登記權利的涂銷，同時對真正權利進行登記。

　　前提：不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿中記載的權利所提出的異議計入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權利失去推定的效力。

　　前提：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　(6)查封登記

　　查封登記，是指不動產登記機構按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，配合人民法院對指定不動產在不動產登記簿上予以注記，以限制權利人處分被查封的不動產的行為。

　　被查封、預查封的房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續(xù)。

　　2.預登記。預登記是指在本登記之前進行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權利人的合法權益。

　　即請求未來物權得到保護。

　　根據《不動產登記實施細則》，可申請預告登記的情形：

　　(1)商品房等不動產預售的;(2)不動產買賣、抵押的;(3)以預購商品房設定抵押權的;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　如預購商品房預告登記。當事人簽訂買賣房屋協(xié)議，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　(二)按照登記的物權分類

　　1.不動產所有權登記

　　不動產所有權登記，指不動產登記機構依法將不動產所有權及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。

　　如發(fā)生房屋買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、以房屋出資入股，導致房屋所有權發(fā)生轉移的。

　　2.不動產他項權利登記

　　不動產他項權利登記，指不動產登記機構依法將他項權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。

　　不動產他項權利包括用益物權和擔保物權。

　　(1)不動產用益物權

　　根據《物權法》，不動產用益物權包括：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。

　　(2)不動產擔保物權

　　根據《物權法》，不動產擔保物權為抵押權。抵押權又分為一般抵押和最高額抵押。

　　①一般抵押權登記，包括抵押權設立登記、變更登記、轉移登記和注銷登記。

　�、谧罡哳~抵押權登記，包括設立登記、變更登記、轉移登記和注銷登記，以及最高額抵押權確定登記。

　　最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不動產登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。

　　《物權法》還將在建工程抵押納入抵押權登記的范疇。在建工程抵押權登記包括首次登記、變更登記、轉移登記和注銷登記。

　　房屋所有權首次登記后，在建工程抵押登記轉變?yōu)榉课莸盅簷嗟怯洝?/P>

　　(三)按照登記的物分類

　　1.土地登記

　　包括集體土地所有權登記、集體建設用地使用權登記、宅基地使用權登記;

　　國有建設用地使用權登記、土地使用權抵押權登記等。

　　2.房屋登記

　　包括房屋所有權登記、房屋抵押權登記、預購商品房預告登記。

　　3.林權登記

　　對森林、林木和林地權利及其相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。

　　二、不動產登記機構

　　(一)不動產登記機構設置

　　《物權法》確定了國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。

　　國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作。

　　不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產登記。

　　跨縣級行政區(qū)域的不動產登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

　　(二)不動產登記機構職責

　　(1)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;

　　(2)就有關登記事項詢問申請人;

　　(3)如實、及時登記有關事項;

　　(4)不動產登記機構不得要求對不動產進行評估;

　　(5)不得以年檢等名義進行重復登記;

　　(6)不得有超出登記職責范圍的其他行為;

　　(7)登記錯誤造成損失，應當賠償。

　　三、不動產登記程序

　　(一)申請

　　申請不動產登記，申請人或者其代理人應當?shù)讲粍赢a登記機構辦公場所申請。

　　不動產登記以共同申請為原則，以單方申請為例外。即申請不動產登記原則上由當事人雙方共同申請，但特殊情形下，也可以單方申請。

　　根據《不動產登記暫行條例》屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

　　(1)尚未登記的不動產首次申請登記的;

　　(2)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;

　　(3)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;

　　(4)權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;

　　(5)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;

　　(6)申請更正登記或者異議登記的;

　　(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

　　不動產登記申請人可以是自然人，也可以是法人或非法人組織。

　　申請人為自然人的，應具備完全民事行為能力，即一般為年滿18周歲智力正常的成年人。未成年人和其他限制行為能力人(如精神病人)由其監(jiān)護人代為申請。

　　(二)受理和審核

　　1.不動產登記機構受理不動產登記申請查驗：

　　(1)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;

　　(2)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;

　　(3)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　　2.對屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人。

　　3.申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容。

　　4.不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

　　5.對房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，在建建筑物抵押權登記，因不動產滅失導致的注銷登記，以及不動產登記機構認為需要實地查看的情形，不動產登記機構應當實地查看。

　　(三)登簿

　　對存在尚未解決的權屬爭議、申請登記的不動產權利超過規(guī)定期限，以及對違反法律、行政法規(guī)或法律、法規(guī)規(guī)定不予登記情形的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人。

　　經查驗，申請符合登記條件的，不動產登記機構應予登記，依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。

　　不動產登記記載的內容有：不動產宗地面積、坐落、界址、房屋面積、用途、交易價格等自然狀況;權利人、權利類型、登記類型、登記原因、權利變化等權屬狀況;涉及不動產權利限制、提示的事項等。

　　(四)權屬證書或權屬證明

　　不動產證書有單一版(主要)和集成版兩個版本。

　　不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產權證書或者登記證明。

　　不動產登記證明用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。

　　查封登記不頒發(fā)證書或證明。

　　不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續(xù)。

　　四、不動產登記收費

　　不動產登記收費包括不動產登記費和證書工本費。

　　2016年12月6日，原有住房及其建設用地分別辦理各類登記時收取的登記費，統(tǒng)一整合調整為不動產登記收費，即住宅所有權及其建設用地使用權一并登記，收取一次登記費。

　　(一)不動產登記費

　　1.住宅類不動產登記費：每件80元

　　(1)房屋所有權及其建設用地使用權首次登記;

　　(2)住宅所有權及其建設用地使用權轉移登記;

　　(3)不動產變更登記;

　　(4)住宅及其建設用地抵押登記(包括首次登記、變更登記、轉移登記);

　　(5)在住宅及其建設用地上設定地役權登記(包括首次登記、變更登記、轉移登記)。

　　2.非住宅類不動產登記：每件550元

　　(1)住宅以外的房屋等建筑物、構筑物所有權及其建設用地使用權或者海域使用權;

　　(2)無建筑物、構筑物的建設用地使用權;

　　(3)森林、林木所有權及其占用林地的承包經營權或者使用權;

　　(4)耕地、草地、水域、灘涂等土地承包經營權;

　　(5)地役權;

　　(6)抵押權。

　　3.不收取登記費的情形

　　廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和棚戶區(qū)改造安置住房所有權及其建設用地使用權辦理不動產登記，登記收費標準為零。

　　不動產登記機構依法辦理不動產查封登記、注銷登記、預告登記和因不動產登記機構錯誤導致的更正登記，不得收取不動產登記費。

　　(二)證書工本費

　　不動產登記機構按上述規(guī)定收取不動產登記費，核發(fā)一本不動產權屬證書的不收取證書工本費。向一個以上不動產權利人核發(fā)權屬證書的，每增加一本證書加收證書工本費10元。

　　不動產登記機構依法核發(fā)不動產登記證明，不得收取登記證明工本費。

　　即證書制作，收取工本費;證明制作，不收取工本費。

　　(三)收費優(yōu)惠減免

　　1.下列情形減半收費，且不收取第一本工本費：

　　(1)申請不動產更正登記、異議登記的;

　　(2)不動產權利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更申請變更登記的;

　　(3)同一權利人因分割、合并不動產申請變更登記的;

　　(4)國家法律、法規(guī)規(guī)定予以減半收取的。

　　2.免收不動產登記費(含第一本不動產權屬證書的工本費)的是：

　　(1)申請與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等登記，不單獨核發(fā)不動產權屬證書的(申請單獨發(fā)放權屬證書的，收取登記費);

　　(2)因行政區(qū)劃調整導致不動產坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更而申請變更登記的;(3)小微企業(yè)(含個體工商戶)申請不動產登記的;

　　(4)農村集體經濟組織成員以家庭承包或其他方式承包取得農用地的土地承包經營權申請登記的;

　　(5)農村集體經濟組織成員以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有權及其占用的林地承包經營權申請登記的;

　　(6)依法由農民集體使用的國有農用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農業(yè)生產，申請土地承包經營權登記或國有農用地使用權登記的;

　　(7)因農村集體產權制度改革導致土地、房屋等確權變更而申請變更登記的;

　　(8)國家法律、法規(guī)規(guī)定予以免收的。

　　3.只收取不動產權屬證書每本證書10元工本費：

　　(1)單獨申請宅基地使用權登記的;

　　(2)申請宅基地使用權及地上房屋所有權登記的;

　　(3)夫妻間不動產權利人變更，申請登記的;

　　(4)因不動產權屬證書丟失、損壞等原因申請補發(fā)、換發(fā)證書的。

住宅			登記費		工本費
權利類型	登記類型		商品	保障
所有權＋抵押權＋地役權	首次登記		80元/件	0元/件	免第一本 （登記證明不收費）
	轉移登記		80元/件
	注銷登記		免
	查封登記
	預告登記
	變更登記	行政區(qū)劃調整導致不動產坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更
		夫妻間不動產權利人變更			只收工本費
		權利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更	減半		免第一本 （登記證明不收費）
		同一權利人因分割、合并不動產
	異議登記
	更正登記	其他原因	減半
		因登記機構錯誤	免
	其他	小微企業(yè)（含個體工商戶）申請不動產登記
		不動產權屬證書丟失、損壞等原因申請補發(fā)、換發(fā)			只收工本費

　　(四)不動產登記計費單位

　　不動產登記計費按件收取，不得按照面積、體積或者價款的比例收取。

　　1.什么是“一件”?

　　以一個不動產單元提出一項不動產權利的登記，并完成一個登記類型的為一件。

　　不動產單元指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。

　　申請人以同一宗土地上多個抵押物辦理一筆貸款，申請辦理抵押權登記的，按一件收費;

　　2.為何?

　　同屬一個不動產單元。

　　非同宗土地上多個抵押物辦理一筆貸款，申請辦理抵押權登記的，按多件收費。

　　3.為何?

　　不再是同一不動產單元。

　　(五)不動產登記費用繳納

　　不動產登記費用由登記申請人繳納。按規(guī)定需由當事各方共同申請不動產登記的，由登記為不動產權利人的一方繳納;不動產抵押權登記，由登記為抵押權人的一方繳納;不動產為多個權利人共有(用)的，由共有(用)人共同繳納，具體分攤份額由共有(用)人自行協(xié)商。

　　向購房人提供抵押貸款的銀行，作為抵押權利人不得向抵押人轉嫁登記費;房地產開發(fā)企業(yè)的房屋所有權首次登記，不得向購房人轉嫁登記費。

　　(六)不動產登記收費政策銜接

　　已實行不動產統(tǒng)一登記制度的地方，不動產登記機構按規(guī)定收費標準收取不動產登記費，原收費標準一律廢止。

　　未實行不動產統(tǒng)一登記制度的地區(qū)，土地登記費、房屋登記費、土地承包經營權證工本費、林權證工本費收費標準仍按原規(guī)定執(zhí)行，實行不動產統(tǒng)一登記制度后，即按上述通知規(guī)定的收費標準執(zhí)行。

　　五、不動產權證書和不動產登記證明主要內容

　　(一)不動產權證書主要內容

　　二維碼、登記機構(章)及時間、編號、不動產權證書號、權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、權利類型、權利性質、用途、面積、使用期限、權利其他狀況、附記、附圖頁。

　　(二)不動產登記證明

　　證明權利或事項、權利人、義務人、坐落、不動產單元號、其他、附記。

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