第一節(jié)　不動產(chǎn)登記概述

　　一、不動產(chǎn)登記的概念和范圍

　　(一)不動產(chǎn)登記概念

　　不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　(二)不動產(chǎn)登記范圍

　　不動產(chǎn)登記范圍為不動產(chǎn)的物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動產(chǎn)登記的范圍是：

　　1.集體土地所有權(quán);2.房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);3.森林、林木所有權(quán);4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);5.建設用地使用權(quán);6.宅基地使用權(quán);7.海域使用權(quán);8.地役權(quán);9.抵押權(quán);10.法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

　　二、不動產(chǎn)登記模式

　　根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國不動產(chǎn)登記主要可分為：

　　三、不動產(chǎn)登記的目的

　　(一)保護不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)

　　物權(quán)是對世權(quán)與絕對權(quán)，通過登記的形式對外展示。

　　(二)維護交易安全

　　不動產(chǎn)上的物權(quán)歸屬和內(nèi)容在不動產(chǎn)登記簿上準確地展現(xiàn)。當事人通過判斷作為交易標的物的不動產(chǎn)上的物權(quán)歸屬于內(nèi)容，可以正確判斷能否進行交易，避免受到他人欺詐。

　　(三)利于國家對不動產(chǎn)進行管理、征收賦稅和進行宏觀調(diào)控。

　　四、不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定

　　(一)不動產(chǎn)登記載體

　　不動產(chǎn)登記的載體有不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明。

　　1.不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

　　不動產(chǎn)登記簿應當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。

　　不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)指定專人負責管理、永久保存。

　　2.不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明是不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人或登記申請人作為其享有權(quán)利或已辦理登記的憑證，是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。

　　不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致;如記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

　　(二)不動產(chǎn)物權(quán)生效時間

　　1.法定生效，即根據(jù)法律規(guī)定物權(quán)生效。如《物權(quán)法》第四十七條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。因此，屬于國家所有的土地所有權(quán)就不需要通過登記的方式來公示所有權(quán)的歸屬。

　　2.基于法律行為的物權(quán)生效時間為，自記載于不動產(chǎn)登記簿生效，如房屋買賣、房地產(chǎn)抵押。

　　當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　3.基于事實行為發(fā)生的物權(quán)變動，只要事實行為發(fā)生，不經(jīng)登記，物權(quán)變動也發(fā)生效力：

　　(1)因法院、仲裁委員會的法律文書或者政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

　　(2)因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

　　(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

　　基于事實行為取得物權(quán)的，權(quán)利人處分該物權(quán)時，必須登記。

　　(三)不動產(chǎn)登記信息查詢

　　不動產(chǎn)登記信息應當是公開的。

　　從國際慣例上看，不動產(chǎn)登記公開有兩種模式，包括完全公開和有限公開。

　　《物權(quán)法》規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復制登記資料。

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