第三節(jié)　商品房銷售管理

　　一、商品房預(yù)售

　　(一)商品房預(yù)售的概念

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。

　　為保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可和商品房預(yù)售合同登記備案制度。

　　(二)商品房預(yù)售的條件

　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(4)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

　　(三)商品房預(yù)售許可

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，售樓廣告和說明書中應(yīng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。

　　未取得《商品房預(yù)售許可證》的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。

　　1.辦理《預(yù)售許可證》申請材料

　　(1)商品房預(yù)售許可申請表;

　　(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

　　(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

　　(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明;

　　(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;

　　(6)商品房預(yù)售方案：應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體落實(shí)、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。

　　2.許可程序

　　(1)受理：材料齊全的，當(dāng)場出具受理通知書;如材料不齊應(yīng)當(dāng)場或5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

　　(2)審核：審核材料合法性(開發(fā)企業(yè)為所供材料真實(shí)性負(fù)責(zé))。

　　(3)許可：受理10日內(nèi)，如條件符合(不符合)，應(yīng)依法做出預(yù)售許可(或不予)決定;決定之日起10日內(nèi)向企業(yè)送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》(或書面說明不予理由)。

　　取得預(yù)售許可的商品住房項目，企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。

　　(4)公示：準(zhǔn)予預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)公開，公眾有權(quán)查閱。

　　(四)商品房預(yù)售合同登記備案

　　商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

　　二、商品房現(xiàn)售

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

　　(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;

　　(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(4)已通過竣工驗(yàn)收;

　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

　　(6)通訊、供電、供熱、供水、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;

　　(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　三、商品房銷售代理

　　(1)必須簽訂委托合同，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

　　(2)中介機(jī)構(gòu)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

　　(3)房地產(chǎn)銷售人員一般都需經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，達(dá)到一定水平，如取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格，才能勝任商品房的銷售工作。

　　四、商品房銷售的其他限制性規(guī)定

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。

　　(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　(5)在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

　　(6)在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

　　例如：對本戶籍家庭的二套房、對外戶籍家庭購房、對三無人士購房等等。

　　五、商品房買賣合同

　　(一)商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容

　　1.合同當(dāng)事人;2.商品房基本狀況;3.商品房價款;4.商品房交付條件與交付手續(xù);5.面積差異處理方式;6.規(guī)劃設(shè)計變更;7.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;8.合同備案與房屋登記;9.前期物業(yè)管理;10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭議解決方式等。

　　(二)商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

　　1.合同當(dāng)事人;2.商品房基本狀況;3.商品房價款;4.商品房交付條件與交付手續(xù);5.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;6.房屋登記;7.物業(yè)管理;8.其他事項。

　　(三)計價方式

　　可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

　　建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積

　　(四)面積誤差的處理方式

　　預(yù)測面積是預(yù)售合同約定數(shù)據(jù);實(shí)測面積是產(chǎn)權(quán)登記的數(shù)據(jù)。

　　可能產(chǎn)生誤差。當(dāng)事人可以在合同中約定面積誤差的處理方式(“應(yīng)予處理”時的面積誤差比)。

　　面積誤差比=實(shí)測面積-預(yù)測面積/預(yù)測面積×100%

　　若合同中沒有約定面積誤差比“應(yīng)予處理”的范疇，則以3%作為界限處理。

　　(1)按套內(nèi)建筑面積計價的，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測套內(nèi)建筑面積結(jié)算房價款;

　　按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實(shí)測建筑面積結(jié)算房價款。

　　(2)按套內(nèi)建筑面積計價，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)解除合同。

　　按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積任何一個的誤差比絕對值超過3%的，買受人就有權(quán)解除合同。

　　【解除合同】

　　買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計付利息。

　　【不解除合同】

　　買受人不退房的，實(shí)測面積大于預(yù)測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

　　實(shí)測面積小于預(yù)測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　(五)中途變更規(guī)劃、設(shè)計

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更。