第三節(jié)　房地產(chǎn)經(jīng)營管理

　　開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓

　　(一)轉(zhuǎn)讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(一)轉(zhuǎn)讓條件

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：

　�、俜课萁ㄔO項目

　　開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;

　�、诔善�土地開發(fā)項目

　　應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：

　　(1)轉(zhuǎn)變模式，走流程

　　(2)保留模式，繳收益

　　經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的情形：

　　(1)轉(zhuǎn)讓后的用地，仍舊用于劃撥范圍內(nèi)項目建設的;

　　(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

　　(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;

　　(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　(二)轉(zhuǎn)讓程序

　　(1)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　(2)未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成安置補償?shù)�，原安置補償合同中的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應書面通知被拆遷人。

　　二、商品房交付使用

　　(一)履約按期交房，協(xié)助辦理權屬登記

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

　　3.對于期房，商品房建成后的測繪結(jié)果與合同約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時，開發(fā)商與購房人應根據(jù)合同約定對面積差異進行結(jié)算。

　　4.商品房竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應及時申請商品房所有權首次登記，并按照規(guī)定與商品房買受人共同申請辦理國有建設用地使用權和房屋所有權的轉(zhuǎn)移登記。

　　(二)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　1.《住宅質(zhì)量保證書》

　　《住宅質(zhì)量保證書》應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。商品住宅的保修期不得低于工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。超出部分，開發(fā)商仍舊承擔。保修期從商品住宅交付之日起計算。

　　非住宅商品房的保修期不得低于工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。

　　2.在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

　　3.因不可抗力或者使用不當造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

　　2.《住宅使用說明書》

　　1)開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位;

　　2)結(jié)構類型;

　　3)裝修、裝飾注意事項;

　　4)通訊、電、熱力、上水、下水、燃氣、消防等設施配置的說明;

　　5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

　　6)門、窗類型，使用注意事項;

　　7)配電負荷;

　　8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

　　9)其他需說明的問題。

　　住宅中配置的設備、設施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

　　三、房地產(chǎn)廣告

　　2015年12月24日，國家工商行政管理總局公布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》(國家工商行政管理總局令第80號)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的房地產(chǎn)項目預售、預租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告行為，但不適用居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告。該規(guī)定自2016年2月1日起施行。

　　(一)房地產(chǎn)廣告應當遵守的原則

　　真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。

　　未取得商品房預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。

　　不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。

　　(二)發(fā)布房地產(chǎn)廣告應當提供的文件

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務機構的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;

　　2.住房城鄉(xiāng)建設主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　3.土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權證明;

　　4.工程竣工驗收合格證明;

　　5.發(fā)布房地產(chǎn)項目預售、出售廣告，應當具有地方政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門頒發(fā)的預售、銷售許可證證明。出租、項目轉(zhuǎn)讓廣告，應當具有相應的產(chǎn)權證明;

　　6.中介機構發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明;

　　7.確認廣告內(nèi)容真實性的其他證明文件。

　　(三)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)預售、銷售廣告，必須載明以下事項：

　　(1)開發(fā)企業(yè)名稱;

　　(2)中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱;

　　(3)預售許可證書號。

　　廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。

　　(四)發(fā)布房地產(chǎn)廣告的具體要求

　　1.房地產(chǎn)廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

　　2.房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

　　3.房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。

　　4.房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。

　　5.房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構、裝修裝飾的，應當真實、準確。

　　6.房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

　　7.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。

　　8.房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。

　　9.房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

　　10.房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。

　　11.房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應當符合國家有關規(guī)定;涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應當在廣告中注明。

　　12.房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)價格評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，表明出處。

　　(五)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

　　1.禁止發(fā)布房地產(chǎn)虛假廣告

　　廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：

　　(1)商品或者服務不存在的;

　　(2)商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質(zhì)性影響的;

　　(3)使用虛構、偽造或者無法驗證的科研成果、統(tǒng)計資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等信息作證明材料的;

　　(4)虛構使用商品或者接受服務的效果的;

　　(5)以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者的其他情形。

　　2.凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告

　　(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的;

　　(2)在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設的;

　　(3)司法機關和行政機關依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

　　(4)預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的;

　　(5)權屬有爭議的;

　　(6)違反國家有關規(guī)定建設的;

　　(7)不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的;

　　(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

　　3.房地產(chǎn)廣告不得包含的內(nèi)容

　　《廣告法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：

　　(1)升值或者投資回報的承諾;

　　(2)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;

　　(3)違反國家有關價格管理的規(guī)定;

　　(4)對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。

　　四、依法查處違法違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)營行為

　　1.發(fā)布虛假房源信息和廣告;

　　2.通過捏造或散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價;

　　3.未取得預售許可證銷售商品房;

　　4.不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，借機抬高價格;

　　5.捂盤惜售或者變相囤積房源;

　　6.商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;

　　7.以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格;

　　8.將已作為商品房銷售合同標的物的商品房再銷售給他人。

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