第二節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　一、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則

　　1.遵循規(guī)劃、計劃

　　確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)國家發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報國家發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

　　2.新舊結(jié)合

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式

　　房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得，但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

　　采用劃撥方式取得主要包括以下情形：

　　(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。

　　(2)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地。

　　(二)建設(shè)條件書面意見的內(nèi)容

　　土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上地方政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

　　2.城市規(guī)劃設(shè)計的條件;

　　3.基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

　　4.基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

　　5.項目征收補(bǔ)償、安置要求。

　　市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出限價商品住房的控制性銷售價位，商品住房建設(shè)項目中保障性住房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項目開竣工時間及建設(shè)周期等建設(shè)條件，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度

　　(一)項目資本金的概念

　　項目資本金是指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。

　　(二)項目資本金的出資方式

　　項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資，但必須經(jīng)過資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估。

　　以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金是指規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

　　四、對不按期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　1.出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);

　　2.滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

　　3.以下情況不征收土地閑置費(fèi)或收回：

　�、僖虿豢煽咕芰υ斐砷_工延期，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。

　　②因政府的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的。

　　③因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開發(fā)商努力能解決的問題等。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任�？辈臁⒃O(shè)計、施工、監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同約定，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是組織者，是責(zé)任中心，也是合同中心，各方均與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在合同關(guān)系;業(yè)主有問題找房地產(chǎn)企業(yè)，參建各方有責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)也會找諸方。

　　(二)對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式

　　1.房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2.應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題：

　　(1)購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請質(zhì)量部門認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房。

　　(2)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。因為主體結(jié)構(gòu)問題，影響太大，無法通過維修解決;而一般性的質(zhì)量問題，可以通過保修解決。前者可以要求退房，后者不可。

　　(3)必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論為依據(jù)。

　　(4)對給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。

　　(5)消費(fèi)者，可以選擇退房或是換房，以保護(hù)購買商品房的消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　六、項目手冊制度

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目實行項目手冊制度是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項動態(tài)管理制度。

　　(3)項目手冊制度的實施，可以加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測。

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