第三節(jié)　國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估

　　一、房屋征收中的評(píng)估工作

　　房屋征收中應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估、測(cè)算的內(nèi)容主要有：

　　(1)被征收房屋的價(jià)值;

　　(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值以及差價(jià);

　　(3)被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　除上述評(píng)估內(nèi)容外，房屋征收中，可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，測(cè)算的內(nèi)容主要有：房屋征收當(dāng)事人對(duì)房屋室內(nèi)裝飾裝修、機(jī)器設(shè)備、物資搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償協(xié)商不成時(shí)，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案時(shí)，也可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋價(jià)值進(jìn)行預(yù)評(píng)估。

　　二、房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及委托

　　根據(jù)《房屋征收條例》，房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，除三級(jí)暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評(píng)估工作。

　　一級(jí)：全部業(yè)務(wù);

　　二級(jí)：除上市、清算外;

　　三級(jí)：除上市、清算、司法鑒定外;

　　暫定三級(jí)：除上市、清算、司法鑒定、抵押、拆遷外。

　　被征收人對(duì)此協(xié)商不成的，通過(guò)省、自治區(qū)、直轄市制定的具體選用辦法決定。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，一般由房屋征收部門(mén)作為委托人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向其出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。

　　房屋征收評(píng)估報(bào)告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

　　三、房屋征收評(píng)估原則和要求

　　(一)房屋征收評(píng)估原則

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

　　獨(dú)立：無(wú)利害關(guān)系;

　　客觀：工作不帶情感、好惡和偏見(jiàn);

　　公正：不偏袒任何一方當(dāng)事人，客觀評(píng)估。

　　(二)房屋征收評(píng)估基本事項(xiàng)

　　1.評(píng)估目的

　　被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的：為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的：為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。

　　2.評(píng)估對(duì)象界定

　　一是在委托書(shū)和委托合同中明確評(píng)估對(duì)象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);未經(jīng)登記的，應(yīng)當(dāng)按市、縣級(jí)政府認(rèn)定、處理結(jié)果評(píng)估。

　　3.評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定

　　被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　4.評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵

　　被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。

　　價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　(三)實(shí)地查勘、評(píng)估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

　　1.實(shí)地查勘要求

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查勘，房屋征收部門(mén)和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘。

　　房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。

　　2.評(píng)估方法選用

　　房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法中的一種或者多種。

　　被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選比較法評(píng)估;被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

　　3.評(píng)估結(jié)果確定

　　選用多種方法評(píng)估時(shí)，應(yīng)對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。房屋征收評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。

　　4.技術(shù)協(xié)調(diào)要求

　　同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的評(píng)估工作，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收范圍較大的，可由兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)，并明確一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽頭單位。

　　牽頭單位統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，包括估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、技術(shù)路線、估價(jià)方法、重要參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定等。

　　(四)評(píng)估結(jié)果和報(bào)告送達(dá)

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶初步評(píng)估結(jié)果提交房屋征收部門(mén)，包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門(mén)向被征收人公示。

　　公示期間，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋?zhuān)��?tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。

　　公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門(mén)提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，報(bào)告需要兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

　　房屋征收部門(mén)應(yīng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

　　四、房屋征收評(píng)估異議處理和爭(zhēng)議調(diào)處

　　(一)房屋征收評(píng)估異議處理

　　房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核。

　　復(fù)核后，改變?cè)�估價(jià)結(jié)果的，重新出具評(píng)估報(bào)告;

　　復(fù)核后，評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

　　(二)房屋征收評(píng)估爭(zhēng)議調(diào)處

　　被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

　　經(jīng)鑒定，原評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，維持原評(píng)估報(bào)告;

　　經(jīng)鑒定，存在問(wèn)題，由原估價(jià)機(jī)構(gòu)更正，重新出具報(bào)告。

　　被征收人對(duì)鑒定意見(jiàn)不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟。

　　(三)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)及其工作機(jī)制

　　省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)成立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)。

　　評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專(zhuān)家組成。評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定，選派成員組成專(zhuān)家組時(shí)，專(zhuān)家組成員應(yīng)為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。

　　五、房屋征收評(píng)估收費(fèi)

　　房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，即房屋征收評(píng)估的費(fèi)用由房屋征收部門(mén)承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由進(jìn)行委托的房屋征收當(dāng)事人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)�評(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受托進(jìn)行復(fù)核評(píng)估的，不再收取評(píng)估費(fèi)用。

　　總結(jié)：

　　1.房屋征收評(píng)估，房屋征收部門(mén)給錢(qián);

　　2.收到估價(jià)報(bào)告，被征人申請(qǐng)復(fù)核，不收錢(qián);

　　3.被征收人再申請(qǐng)鑒定，鑒定結(jié)果表示誰(shuí)有錯(cuò)，誰(shuí)出錢(qián)

　　六、對(duì)違法違規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的處罰

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，要按照《房屋征收條例》的規(guī)定進(jìn)行處罰。具體的法律責(zé)任包括：

　　1.給予警告、罰款，吊銷(xiāo)證書(shū)等行政處罰。

　　2.將有關(guān)處罰記入信用檔案。

　　3.造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　4.構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。(例如：提供虛假證明文件罪/出具證明文件重大失實(shí)罪)