第五節(jié)　城市居住區(qū)規(guī)劃

　　一、居住區(qū)及規(guī)劃布局

　　居住區(qū)及規(guī)劃布局形式：

　　居住區(qū)—居住小區(qū)—住宅組團(tuán)(三級(jí)結(jié)構(gòu))

　　居住區(qū)—住宅組團(tuán)(二級(jí)結(jié)構(gòu))

　　居住小區(qū)—住宅組團(tuán)

　　獨(dú)立式組團(tuán)

　　居住區(qū)，城市干道和自然分界線圍合，居住人口規(guī)模(30000～50000人，10000～16000戶)

　　居住小區(qū)，城市道路和自然分界線圍合，居住人口規(guī)模(10000～15000人，3000～5000戶)(某開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目)

　　居住組團(tuán)，小區(qū)道路分割，居住人口規(guī)模(1000～3000人，300～1000戶)(一期二期三期)

　　二、居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)和內(nèi)容

　　(一)居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)

　　創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的舒適、方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的環(huán)境。

　　(二)居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容

　　選擇、確定用地的位置和范圍;確定規(guī)模，人口和用地;擬定居住建筑類型、層數(shù)比例、數(shù)量、布置方式;擬定公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容，規(guī)模、數(shù)量、分布和布置方式;擬定各級(jí)道路的寬度、斷面形式、布置方式;擬定公共綠地的數(shù)量、分布和布置方式;擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;擬定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。

　　三、居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模

　　(一)居住區(qū)的用地構(gòu)成

　　(1)住宅用地

　　(2)公共服務(wù)設(shè)施用地

　　(3)道路用地

　　(4)綠化用地

　　(二)居住區(qū)的規(guī)模

　　1.設(shè)置居住區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性和合理的服務(wù)半徑：居住區(qū)內(nèi)居民到達(dá)居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施的最大步行距離，一般為800～1000米。是影響居住區(qū)用地規(guī)模的重要因素。(商業(yè)配套改住宅銷售)

　　2.城市道路交通方面的影響：城市干道之間的合理間距一般在600～1000米之間，城市干道間用地的一般在36～100公頃左右。

　　3.居民行政管理體制方面的影響。

　　此外，自然地形條件和城市規(guī)模因素也有影響。

　　四、住宅及其用地的規(guī)劃布置

　　是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。

　　(一)住宅的類型及其特點(diǎn)

　　類型：

　　1.供以家庭為居住單位的建筑，一般稱為住宅;

　　2.供單身居住的建筑，如學(xué)校的學(xué)生、工礦企業(yè)的單身職工等居住的建筑，一般稱為單身宿舍或宿舍。

　　(二)住宅建筑經(jīng)濟(jì)和用地經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

　　住宅建筑經(jīng)濟(jì)直接影響用地經(jīng)濟(jì)，而用地的經(jīng)濟(jì)往往又影響對(duì)住宅建筑經(jīng)濟(jì)的綜合評(píng)價(jià)。

　　住宅層數(shù)(多層住宅，提高層數(shù)可以降低造價(jià))

　　進(jìn)深(進(jìn)深加大，采暖地區(qū)外墻需要加厚的情況下經(jīng)濟(jì)效果好)

　　長(zhǎng)度(住宅長(zhǎng)度也影響造價(jià)，但過長(zhǎng)需要增加伸縮縫和防火墻，不利于通風(fēng)和抗震)

　　層高(影響造價(jià)，和節(jié)約用地)

　　平面系數(shù)(K)：使用面積占建筑面積的比重。建筑面積相同時(shí)，提高K值，可以增加居住面積。

　　(三)合理選擇住宅類型

　　考慮方面：

　　1.滿足戶室比的要求;

　　2.住宅建筑層數(shù)的確定，要綜合考慮用地的經(jīng)濟(jì)、建筑造價(jià)、施工條件、建筑材料的供應(yīng)、市政工程設(shè)施、居民生活水平、居住方便的程度;

　　3.適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂虻奶攸c(diǎn)和居民的生活習(xí)慣。

　　五、公共建筑及其用地的規(guī)劃布置

　　(一)公共建筑的分類(教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文娛體育、金融郵電、行政管理和市政公用)

　　(二)公共建筑定額指標(biāo)(建筑面積和用地面積)

　　(三)公共建筑的規(guī)劃布置

　　規(guī)劃布置的基本要求：

　�、俦阌诰用袷褂�;

　　②應(yīng)設(shè)在交通比較方便、人流比較集中的地段;

　�、郾３志幼�區(qū)內(nèi)部的安寧;

　�、芨骷�(jí)公共服務(wù)中心宜與相應(yīng)的公共綠地相鄰布置。

　　六、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置

　　(一)功能要求(市政公用車輛通行，居住區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施和工廠之間貨運(yùn)車輛通行，鋪設(shè)工程管線，道路走向和線型是組織居住區(qū)內(nèi)建筑群體景觀的重要手段;供救護(hù)、消防和搬運(yùn)家具車輛的通行)

　　(二)道路分級(jí)(居住區(qū)道路，車行道寬度不小于9米，紅線寬度20～30米)

　　(三)居住區(qū)道路規(guī)劃布置的基本要求

　　七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置

　　(一)居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成(居民公共使用的綠地，公共建筑和公用設(shè)施專用的綠地，宅旁和庭院綠地，街道綠地)

　　(二)居住區(qū)綠地的標(biāo)準(zhǔn)(人均綠地面積，居住區(qū)用地的綠化覆蓋率)

　　(三)居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置原則

　　1.根據(jù)居住區(qū)的功能組織和居民對(duì)綠地的使用要求采取集中與分散，重點(diǎn)與一般，點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則，以形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市總的綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào);

　　2.盡可能利用劣地、坡地、洼地進(jìn)行綠化，以節(jié)約用地;

　　3.應(yīng)注意美化居住環(huán)境的要求;

　　4.在植物配置和種植方式上力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用和便于管理。

　　八、居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

　　(一)用地平衡表

　　1.與土地使用現(xiàn)狀情況進(jìn)行比較分析，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)之一;

　　2.進(jìn)行方案比較;

　　3.審批居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)之一。

　　居住用地平衡表

　　(二)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　指標(biāo)計(jì)算：

　　住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積/住宅基底總面積(層)

　　住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積/住宅用地面積(%)

　　住宅建筑面積凈密度=住宅總建筑面積/住宅用地面積(m2/h m2)

　　住宅建筑面積毛密度=住宅總建筑面積/居住用地面積(m2/h m2)

　　人口凈密度=規(guī)劃總?cè)丝?住宅用地面積(人/h m2)

　　人口毛密度=規(guī)劃總?cè)丝?居住用地面積(人/h m2)

　　(毛主席故居)

　　以教材大綱知識(shí)點(diǎn)為指導(dǎo)，精作試題，讓你備考復(fù)習(xí)做題一步到位，提高復(fù)習(xí)效率

　　【焚題庫(kù)】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫(kù)【歷年真題+章節(jié)題庫(kù)+模擬考生+考前密訓(xùn)試題】

　　在線題庫(kù)，報(bào)名資訊答疑|網(wǎng)校通關(guān)課程資料獲取，加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試群：交流群：686276821有老師為你解答。