第三節(jié)　城市總體規(guī)劃

　　一、城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)和內(nèi)容

　　(一)城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)

　　綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展的戰(zhàn)略部署和綱領(lǐng)性文件。

　　(二)城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　城市發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃。

　　城市總體規(guī)劃的期限一般是20年，近期建設(shè)規(guī)劃的期限是5年。

　　近期建設(shè)規(guī)劃的主要內(nèi)容：重要基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施和中低收入居民住房建設(shè)，生態(tài)環(huán)境保護(hù)等。

　　二、城市發(fā)展戰(zhàn)略

　　(一)城市發(fā)展戰(zhàn)略的含義

　　在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，從城市的各種因素、條件和可能變化的趨勢(shì)預(yù)測(cè)出發(fā)，作出關(guān)系到城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境發(fā)展全局的根本謀劃和對(duì)策。(目標(biāo)和策略)

　　(二)城市發(fā)展戰(zhàn)略的主要內(nèi)容

　　(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)(GDP、人均國(guó)民收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例等)

　　(2)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)(人口總量，人口構(gòu)成，居民生活水平和人口素質(zhì)指標(biāo)等)

　　(3)建設(shè)水平目標(biāo)(建設(shè)規(guī)模，土地利用結(jié)構(gòu)、人際環(huán)境質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施水平等)

　　三、城市性質(zhì)與城市規(guī)模

　　(一)城市性質(zhì)

　　城市性質(zhì)是指城市在一定地區(qū)、國(guó)家以至更大范圍內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、與社會(huì)發(fā)展中所處的地位和所擔(dān)負(fù)的主要職能。

　　1.確定城市性質(zhì)的意義

　　城市性質(zhì)決定城市規(guī)劃的特征，對(duì)城市規(guī)模的大小，城市用地組織的特點(diǎn)以及市政公用設(shè)施的水平起重要的作用。城市性質(zhì)是城市建設(shè)的總綱，體現(xiàn)城市最基本的特征，和城市總發(fā)展方向，科學(xué)確定城市性質(zhì)，是充分發(fā)揮城市作用的重要前提。

　　2.確定城市性質(zhì)的依據(jù)

　　(1)國(guó)家方針、政策及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃對(duì)該城市建設(shè)的要求;

　　(2)該城市所處區(qū)域的地位與所擔(dān)負(fù)的任務(wù);

　　(3)該城市自身所具備的條件。

　　3.確定城市性質(zhì)的方法(略)

　　4.按城市性質(zhì)劃分城市類

　　1)工業(yè)城市

　　2)交通港口城市

　　3)中心城市

　　4)縣城

　　5)特殊職能城市

　　(二)城市規(guī)模

　　城市規(guī)模包括人口，用地，生產(chǎn)力規(guī)模等，狹義的城市規(guī)模僅指城市人口規(guī)模，通常以市區(qū)常住非農(nóng)業(yè)人口作為衡量城市人口規(guī)模的依據(jù)。(注意：不是戶籍概念)

　　1.確定城市規(guī)模的意義，與用地，基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施投資相關(guān)。

　　2.確定城市規(guī)模的常用方法

　　(1)綜合平衡法

　　(2)區(qū)域分配法

　　(3)環(huán)境容量法

　　(4)線性回歸分析法

　　3.按城市人口劃分城市類型

　　國(guó)發(fā)【2014】51號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》五類七檔：

　　城區(qū)常住人口50萬(wàn)以下為小城市(20～50萬(wàn)為I型小城市，20萬(wàn)以下為II型小城市);

　　城區(qū)常住人口50萬(wàn)～100萬(wàn)，為中等城市;

　　城區(qū)常住人口100～500萬(wàn)，為大城市(300～500萬(wàn)為I型大城市，100～300萬(wàn)為II型大城市);

　　500～1000萬(wàn)，為特大城市;

　　1000萬(wàn)以上，為超大城市。

　　四、城市分區(qū)規(guī)劃

　　大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，可以編制城市分區(qū)規(guī)劃。(任務(wù)、內(nèi)容)

　　任務(wù)：在城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，對(duì)城市土地利用，人口分布和公共設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施的配置進(jìn)一步安排，與詳細(xì)規(guī)劃銜接。

　　內(nèi)容：分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布，建筑及用地的容量控制指標(biāo);確定市、區(qū)、居住區(qū)級(jí)公共設(shè)施的分布及其用地范圍;確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，確定支路的走向、寬度以及主要交叉口、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)位置和控制范圍;確定綠地系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對(duì)外交通設(shè)施、風(fēng)景名勝的用地界限和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)范圍，提出空間形態(tài)的保護(hù)要求;確定工程干管的位置，走向，管徑、服務(wù)范圍

　　以及主要工程設(shè)施的位置和用地范圍，分區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃期限一般與城市總體規(guī)劃一致。

　　五、城市用地

　　(一)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)

　　《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)替代了(GBJ137-90)。

　　目標(biāo)：(四個(gè)適應(yīng))

　　適應(yīng)城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃之間的協(xié)調(diào);

　　適應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的時(shí)代要求;

　　適應(yīng)規(guī)劃作為公共政策的屬性要求;

　　適應(yīng)國(guó)家節(jié)約集約用地的嚴(yán)控要求。

　　覆蓋城鄉(xiāng)全域的“分層次控制的綜合用地分類體系”。

　　特點(diǎn)：

　　(1)人地對(duì)應(yīng)，區(qū)分了區(qū)域范圍與城市范圍的設(shè)施用地，使城市用地指標(biāo)更具可比性。

　　(2)區(qū)分了公益性設(shè)施與營(yíng)利性設(shè)施，強(qiáng)調(diào)了對(duì)基礎(chǔ)民生需求服務(wù)的保障。如：公共管理和公共服務(wù)用地占城市建設(shè)用地比例5～8%。

　　規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)：

　　規(guī)劃人均城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(新建城市85.1～105.0m2/人，首都105.1～115.0m2/人);規(guī)劃人均單項(xiàng)城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(如人均居住用地面積、人均公共管理和公共服務(wù)用地面積、人均交通設(shè)施用地面積等);規(guī)劃城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)。

　　包括：城鄉(xiāng)用地分類和城市建設(shè)用地分類。

　　市域內(nèi)城鄉(xiāng)用地分為2大類(建設(shè)用地和非建設(shè)用地)、8中類(城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地、區(qū)域交通設(shè)施用地、區(qū)域公用設(shè)施用地、特殊用地、采礦用地、水域、農(nóng)林用地、其他建設(shè)非建設(shè)用地)和17小類。

　　城市建設(shè)用地分為8大類、35中類和44小類。

　　居住用地。

　　注意：居住用地中的商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地，和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地是有區(qū)別的

　　工業(yè)用地

　　(二)城市用地評(píng)價(jià)

　　1.城市用地的自然條件評(píng)價(jià)

　　(工程地質(zhì)、水文、氣候、地形和用地適用性)

　　(1)工程地質(zhì)條件——了解稱謂即可

　　1)建筑土質(zhì)與地基承載力

　　地基承載力對(duì)于建設(shè)用地的選擇和各類工程建設(shè)項(xiàng)目的合理布局，以及工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，影響很大。

　　2)地形條件

　　結(jié)合地形條件，合理規(guī)劃城市各類用地和布局各項(xiàng)建設(shè)工程，對(duì)于節(jié)約土地和減少平整土石方工程投資，城市管理，意義重大。

　　3)沖溝

　　(由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽，沖溝的發(fā)育地區(qū)，水土流失嚴(yán)重。地表水導(dǎo)流或通過綠化工程防止水土流失)

　　4)滑坡與崩塌

　　一種物理工程地質(zhì)現(xiàn)象�；�坡體在風(fēng)化、地下水以及重力作用下，滑動(dòng)。山區(qū)或丘陵地區(qū)。

　　5)巖溶

　　地下可溶性巖石在含有二氧化碳、硫酸鹽、氯等化學(xué)成分地下水的溶解與侵蝕下，巖石內(nèi)部形成空洞。

　　6)地震

　　(2)水文及水文地質(zhì)條件

　　1)水文條件

　　江河湖泊等地面水體，城市水源，水路運(yùn)輸，改善氣候，稀釋污水，美化環(huán)境，洪水。

　　2)水文地質(zhì)條件

　　一般指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。

　　(3)氣候條件

　　1)太陽(yáng)輻射

　　2)風(fēng)象

　　風(fēng)向頻率圖和平均風(fēng)速圖，風(fēng)玫瑰圖。

　　3)氣溫(日溫差，降溫或采暖)

　　4)降水與濕度(排水、防洪、濕度)

　　(4)地形條件

　　(5)城市用地適用性評(píng)價(jià)(重點(diǎn)掌握)

　　指以城市建設(shè)用地為基礎(chǔ)，綜合各項(xiàng)用地的自然條件以及整個(gè)用地的工程措施的可能性與經(jīng)濟(jì)性，對(duì)用地質(zhì)量進(jìn)行的評(píng)價(jià)。

　　一類用地：適于修建：地形坡度10度以下;土質(zhì)能滿足建筑物地基承載力的要求;地下水位低于建筑物的基礎(chǔ)埋置深度;沒有被百年一遇洪水淹沒的危險(xiǎn);沒有沼澤現(xiàn)象或采用簡(jiǎn)單工程措施即可排除地面積水的地段;沒有沖溝、滑坡、崩塌、巖溶等不良的地質(zhì)現(xiàn)象的地段。

　　二類用地：基本可修建：土質(zhì)較差;地下水位距地表面的深度較淺;洪水輕度淹沒區(qū)，淹沒深度不超過1～1.5m，需采用防洪措施;地形坡度較大;地表面有較嚴(yán)重的積水現(xiàn)象;有輕微的活動(dòng)性沖溝、滑坡等不良地質(zhì)現(xiàn)象。

　　三類用地：不適于修建：地基承載力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭層或流砂層的土壤，需要采取很復(fù)雜的人工地基和加固措施才能修建;地形坡度超過20度以上，布置建筑物很困難;經(jīng)常被洪水淹沒，淹沒深度超過1.5m;有嚴(yán)重的活動(dòng)性沖溝、滑坡等不良地質(zhì)現(xiàn)象，若采取防治措施需花費(fèi)很大工程量和工程費(fèi)用。

　　其他不適于修建的(政策制度原因造成的)：農(nóng)業(yè)豐產(chǎn)農(nóng)田，具有開采價(jià)值的礦藏埋藏，給水水源衛(wèi)生防護(hù)地段，其他永久性設(shè)施和軍事設(shè)施等。

　　城市用地適用性評(píng)價(jià)表

　　2.城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)

　　組成城市各項(xiàng)物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況與它們?cè)诮�期�?nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能以及它們的服務(wù)水平與質(zhì)量。(人為因素)

　　(1)城市用地布局結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)

　　1)城市用地布局結(jié)構(gòu)是否合理(城市各功能部分的組合與構(gòu)成的關(guān)系，以及所反映的城市總體運(yùn)營(yíng)的效率與和諧性);

　　2)城市用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展;

　　3)城市用地分布對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響;

　　4)城市內(nèi)外交通系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性、矛盾與潛力;

　　5)城市用地結(jié)構(gòu)是否體現(xiàn)出城市性質(zhì)的要求，或是反映出城市特定自然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色。

　　(2)城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)(公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施)

　　(3)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評(píng)價(jià)

　　1)工程準(zhǔn)備條件

　　地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蝕和沖溝的形成、防止滑坡。

　　2)外部環(huán)境條件

　　經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件、交通運(yùn)輸條件、供電條件、供水條件。

　　3.城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的作用，綜合評(píng)定土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣差異，為土地使用與安排提供依據(jù)。

　　(1)城市土地的基本特征

　　1)土地承載力

　　2)區(qū)位

　　宏觀區(qū)位

　　中觀區(qū)位(城市內(nèi)部不同地段土地的相對(duì)位置及相互關(guān)系)

　　微觀區(qū)位(具體使用的土地在城市中的具體位置及周邊的條件)

　　(2)區(qū)位評(píng)價(jià)

　　1)根據(jù)區(qū)位條件對(duì)土地的作用方式，建立城市土地評(píng)價(jià)的基本思路。

　　2)從分析區(qū)位條件入手，取得土地評(píng)價(jià)的因素/因子體系。(土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度)

　　以教材大綱知識(shí)點(diǎn)為指導(dǎo)，精作試題，讓你備考復(fù)習(xí)做題一步到位，提高復(fù)習(xí)效率

　　【焚題庫(kù)】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫(kù)【歷年真題+章節(jié)題庫(kù)+模擬考生+考前密訓(xùn)試題】

　　在線題庫(kù)，報(bào)名資訊答疑|網(wǎng)校通關(guān)課程資料獲取，加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試群：交流群：686276821有老師為你解答。