動產(chǎn)登記概述

　　一、不動產(chǎn)登記的概念和范圍

　　(一)不動產(chǎn)登記概念

　　不動產(chǎn)登記——指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　【例題】不動產(chǎn)是指(　)等定著物。

　　A.土地

　　B.海域

　　C.房屋

　　D.林木

　　E.汽車

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的概念和范圍。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。參見教材P151。

　　(二)不動產(chǎn)登記范圍

　　不動產(chǎn)登記范圍為不動產(chǎn)的物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動產(chǎn)登記的范圍是：

　　1.集體土地所有權(quán);

　　2.房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);

　　3.森林、林木所有權(quán);

　　4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);

　　5.建設(shè)用地使用權(quán);

　　6.宅基地使用權(quán);

　　7.海域使用權(quán);

　　8.地役權(quán);

　　9.抵押權(quán);

　　10.法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

　　【2017年真題】下列權(quán)利中，不屬于不動產(chǎn)用益物權(quán)的是(　)。

　　A.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)

　　C.房屋所有權(quán)

　　D.宅基地使用權(quán)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。參見教材P157。

　　【2016年真題】根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記的范圍有(　)。

　　A.海域使用權(quán)

　　B.國有土地所有權(quán)

　　C.森林、林木使用權(quán)

　　D.集體土地所有權(quán)

　　E.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的概念和范圍。不動產(chǎn)登記的范圍包括：(1)集體土地所有權(quán);(2)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);(3)森林、林木所有權(quán);(4)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);(5)建設(shè)用地使用權(quán);(6)宅基地使用權(quán);(7)海域使用權(quán);(8)地役權(quán);(9)抵押權(quán);(10)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。參見教材P152。

　　二、不動產(chǎn)登記模式

　　根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國不動產(chǎn)登記主要可分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

　　三、不動產(chǎn)登記的目的

　　(一)保護不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán);

　　(二)維護交易安全;

　　(三)利于國家對不動產(chǎn)進行管理、征收賦稅和進行宏觀調(diào)控。

　　四、不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定

　　(一)不動產(chǎn)登記載體

　　不動產(chǎn)登記的載體有不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明。

　　1.不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

　　不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。

　　不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)指定專人負責管理、永久保存。

　　2.不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明是不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人或登記申請人作為其享有權(quán)利或已辦理登記的憑證，是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。

　　不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致;如記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

　　【2015年真題】《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)保存不動產(chǎn)登記簿的期限是(　)。

　　A.30年

　　B.50年

　　C.70年

　　D.永久

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)指定專人負責管理、永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時補造。參見教材P154。

　　【例題】下列不屬于不動產(chǎn)登記的載體是(　)。

　　A.不動產(chǎn)登記簿

　　B.不動產(chǎn)權(quán)證書

　　C.不動產(chǎn)登記證明

　　D.不動產(chǎn)購買協(xié)議

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)登記的載體有不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明。參見教材P154。

　　【例題】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。參見教材P154。

　　(二)不動產(chǎn)物權(quán)生效時間

　　1.法定生效，即根據(jù)法律規(guī)定物權(quán)生效。如《物權(quán)法》第四十七條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。因此，屬于國家所有的土地所有權(quán)就不需要通過登記的方式來公示所有權(quán)的歸屬。

　　2.基于法律行為的物權(quán)生效時間為，自記載于不動產(chǎn)登記簿生效，如房屋買賣、房地產(chǎn)抵押。

　　當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　3.基于事實行為發(fā)生的物權(quán)變動，只要事實行為發(fā)生，不經(jīng)登記，物權(quán)變動也發(fā)生效力：

　　(1)因法院、仲裁委員會的法律文書或者政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

　　(2)因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

　　(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

　　【2016年真題】因繼承取得不動產(chǎn)物權(quán)的，自(　)時發(fā)生效力。

　　A.繼承開始

　　B.申請不動產(chǎn)登記

　　C.記載于登記薄

　　D.領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。參見教材P155。

　　(三)不動產(chǎn)登記信息查詢

　　不動產(chǎn)登記信息應(yīng)當是公開的。

　　從國家慣例上看，不動產(chǎn)登記公開有兩種模式，包括完全公開和有限公開。

　　《物權(quán)法》規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復制登記資料。

　　“權(quán)利人”，是指不動產(chǎn)的登記權(quán)利人，即在不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬人，如房屋的所有權(quán)人、房屋的抵押權(quán)人、地役權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人等。權(quán)利人可以自己，也可以委托他人查詢、復制登記資料。

　　“利害關(guān)系人”，是指與登記的不動產(chǎn)具有法律上的利害關(guān)系之人，它包括交易的當事人，也包括與登記權(quán)利人發(fā)生其他法律糾紛的人。

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