房屋租賃管理

　　一、房屋租賃的概念

　　房屋租賃——是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　二、商品房屋租賃的條件

　　出租商品住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾�府�?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

　　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)屬于違法建筑的;

　　(2)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(3)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

　　(4)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　【2014年真題】成套住宅中，不能出租供人員居住的部分有(　)。

　　A.客廳

　　B.臥室

　　C.廚房

　　D.衛(wèi)生間

　　E.封閉陽臺

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏間不得出租給人員居住。參見教材P135。

　　三、商品房屋租賃合同

　　(一)商品房屋租賃合同的概念

　　商品房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　(二)商品房屋租賃合同的主要內(nèi)容

　　(1)房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所;

　　(2)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;

　　(3)租金和押金數(shù)額、支付方式。房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

　　(4)租賃用途和房屋使用要求。

　　(5)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。

　　(6)租賃期限。租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效 。

　　租賃期滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

　　(7)房屋維修責(zé)任;

　　(8)物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納;

　　(9)爭議解決辦法和違約責(zé)任;

　　(10)其他約定。

　　上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任 是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款 。

　　【2016年真題】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過(　)年。

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同�！逗贤�法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。參見教材P136。

　　【2015年真題】《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得(　)。

　　A.轉(zhuǎn)讓該房屋

　　B.單方面提高租金水平

　　C.抵押該房屋

　　D.與承租人協(xié)議變更合同

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同�！渡唐贩课葑赓U管理辦法》中規(guī)定，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。參見教材P136。

　　【例題】房屋租賃合同期限不得超過20年，所以租期滿20年的承租戶無權(quán)繼續(xù)承租。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同�！逗贤�法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。參見教材P136。

　　(三)商品房屋租賃關(guān)系保護(hù)

　　商品房屋租賃期間，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋 的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效 。

　　承租人在房屋租賃期間內(nèi)死亡 的，與其生前共同居住的人 可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán) 。

　　【2015年真題】商品房屋租賃期間內(nèi)，不影響房屋租賃合同繼續(xù)有效的情形是(　)。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋繼承

　　C.變更房屋用途

　　D.房屋買賣

　　E.經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期間，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響;因贈予、析產(chǎn)、繼承、買賣轉(zhuǎn)讓或經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。參見教材P137。

　　【2015年真題】承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。參見教材P137。

　　【2012年真題】房屋租賃期內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。買賣不破租賃。房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。參見教材P137。

　　四、商品房屋租賃登記備案

　　房屋租賃合同訂立后三十日 內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。

　　五、商品房屋轉(zhuǎn)租

　　承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意 。在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租 給他人。

　　房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同 ，必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

　　轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期 ，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。

　　轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定 的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同 規(guī)定的承租人的義務(wù)，但雙方協(xié)商一致的除外。

　　承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同 ，收回房屋并要求承租人賠償損失。

　　【2015年真題】承租人轉(zhuǎn)租商品房屋的，應(yīng)至少征得出租人的口頭同意。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋轉(zhuǎn)租�！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。參見教材P138。

　　【例題】下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的表述中，正確的有(　)

　　A.需經(jīng)出租人口頭同意，并與次承租人訂立轉(zhuǎn)租合同

　　B.需經(jīng)出租人書面同意

　　C.轉(zhuǎn)租合同的終止日期不能超過原租賃合同的終止日期

　　D.轉(zhuǎn)租合同經(jīng)租賃登記備案方可生效

　　E.房屋轉(zhuǎn)租合同須由出租人、原承租人和次承租人三方簽訂

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋轉(zhuǎn)租。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須由出租人在合同上簽署同意意見，或有原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。參見教材P138。

　　六、培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見

　　建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系

　　(1)培育市場供應(yīng)主體

　　(2)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)

　　(3)完善公共租賃住房

　　(4)支持租賃住房建設(shè)

　　(5)加大政策支持力度

　　(6)加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管

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