商品房銷售管理

　　一、商品房預(yù)售

　　1.概念——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可和商品房預(yù)售合同登記備案制度。

　　2.商品房預(yù)售的條件

　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(4)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

　　【2017年真題】商品房預(yù)售應(yīng)符合的條件包括(　)等。

　　A.已付清土地出讓金

　　B.取得土地使用權(quán)證書

　　C.拆遷安置方案已落實(shí)

　　D.物業(yè)管理方案已落實(shí)

　　E.取得施工許可證

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。參見教材P128。

　　【2011年真題】商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于(　)。

　　A.居住區(qū)

　　B.居住小區(qū)

　　C.棟

　　D.單元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。參見教材128。

　　【例題】商品房預(yù)售的條件之一是：投入的開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

　　A.后續(xù)開發(fā)資金和施工措施

　　B.后續(xù)開發(fā)資金和質(zhì)量保障措施

　　C.施工進(jìn)度和竣工交付日期

　　D.施工和質(zhì)量保障措施

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。參見教材128。

　　3.商品房預(yù)售許可

　　開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》，售樓廣告和說明書中應(yīng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

　　未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。

　　(1)申請(qǐng)?jiān)S可需提交的材料

　　1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;

　　2)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

　　3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

　　4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明;

　　5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;

　　6)商品房預(yù)售方案：應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體落實(shí)、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。

　　【2017年真題】商品住宅項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可以預(yù)訂方式收取購(gòu)房人部分定金。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。參見教材P129。

　　【2011年真題】商品房預(yù)售方案應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

　　A.項(xiàng)目基本情況

　　B.預(yù)售房屋套數(shù)

　　C.銷售人員姓名和身份證號(hào)

　　D.竣工交付日期

　　E.住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體落實(shí)、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。參見教材P129。

　　【例題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，必須提交的要件包括(　)。

　　A.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書

　　B.工程施工合同

　　C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D.房屋拆遷許可證

　　E.建設(shè)工程施工許可證

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。應(yīng)當(dāng)提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;(6)商品房預(yù)售方案。參見教材P129。

　　(2)許可程序

　　1)受理：如材料不齊應(yīng)當(dāng)場(chǎng)或5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

　　2)審核。

　　3)許可：受理10日內(nèi)，如條件符合，應(yīng)依法做出預(yù)售許可決定;決定之日起10日內(nèi)向企業(yè)送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

　　4)公示。

　　4.商品房預(yù)售合同登記備案

　　商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書面預(yù)售合同。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

　　【2012年真題】商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人應(yīng)是(　)。

　　A.購(gòu)房人

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　C.商品房銷售代理機(jī)構(gòu)

　　D.購(gòu)房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。參見教材P130。

　　二、商品房現(xiàn)售

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

　　(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;

　　(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(4)已通過竣工驗(yàn)收;

　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

　　(6)供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;

　　(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　【例題】商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)具備的條件有(　)。

　　A.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件

　　B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　C.已通過竣工驗(yàn)收

　　D.物業(yè)管理方案已落實(shí)

　　E.取得商品房銷售許可證

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售。《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件中，不包括“取得商品房銷售許可證”。參見教材P130。

　　【2013年真題】商品房現(xiàn)售條件與預(yù)售條件的不同之處有(　)。

　　A.已通過竣工驗(yàn)收

　　B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　C.取得建設(shè)用地使用權(quán)證書

　　D.取得建筑工程施工許可證

　　E.物業(yè)管理方案已落實(shí)

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售與預(yù)售的區(qū)別。已通過竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理方案已落實(shí)不是預(yù)售的條件。參見教材P130。

　　三、商品房銷售代理

　　(1)必須簽訂委托合同，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

　　(2)中介機(jī)構(gòu)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

　　(3)房地產(chǎn)銷售人員一般都需經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，達(dá)到一定水平，如取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格，才能勝任商品房的銷售工作。

　　四、商品房銷售的其他限制性規(guī)定

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。

　　(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房。

　　(5)要執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

　　【2011年真題】商品房預(yù)購(gòu)人可以將購(gòu)買的尚未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規(guī)定。國(guó)務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的授權(quán)決定禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。參見教材P131。

　　【2012年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應(yīng)采取的銷售方式是(　)。

　　A.按套銷售

　　B.返本銷售

　　C.按房間銷售

　　D.售后包租

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規(guī)定�！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。參見教材P131。

　　【例題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取(　)的方式銷售商品房。

　　A.分期付款

　　B.收取預(yù)售款

　　C.收取定金

　　D.返本銷售

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。參見教材P131。

　　五、商品房買賣合同

　　《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》

　　簽訂補(bǔ)充協(xié)議的前提是：對(duì)示范合同中未約定或約定不明的內(nèi)容。

　　補(bǔ)充協(xié)議中如含有不合理減輕、免除示范合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以示范合同為準(zhǔn)。

　　(一)商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容

　　1.合同當(dāng)事人;2.商品房基本狀況;3.商品房?jī)r(jià)款;4.商品房交付條件與交付手續(xù);5.面積差異處理方式;6.規(guī)劃設(shè)計(jì)變更;7.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;8.合同備案與房屋登記;9.前期物業(yè)管理;10.其他事項(xiàng)，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭(zhēng)議解決方式等。

　　(二)商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

　　1.合同當(dāng)事人;2.商品房基本狀況;3.商品房?jī)r(jià)款;4.商品房交付條件與交付手續(xù);5.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;6.房屋登記;7.物業(yè)管理;8.其他事項(xiàng)。

　　(三)計(jì)價(jià)方式

　　可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為專有部分，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

　　【2017年真題】商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容不包括(　)。

　　A.人均面積分?jǐn)?/P>

　　B.面積差異處理方式

　　C.前期物業(yè)管理

　　D.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容：合同當(dāng)事人;商品房基本狀況;商品房?jī)r(jià)款;商品房交付條件與交付手續(xù);面積差異處理方式;規(guī)劃設(shè)計(jì)變更;商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;合同備案與房屋登記;前期物業(yè)管理;其他事項(xiàng)，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭(zhēng)議解決方式等。參見教材P133。

　　【2016年真題】商品住房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。參見教材P133。

　　(四)面積誤差的處理方式

　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。

　　面積誤差比是實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積之差與預(yù)測(cè)面積之比，公式為：

　　面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100%

　　合同中沒有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

　　(1)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;

　　按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。

　　(2)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。

　　按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積任何一個(gè)的誤差比絕對(duì)值超過3%的，買受人就有權(quán)解除合同。

　　買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房?jī)r(jià)款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付利息。

　　買受人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

　　實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　【2016年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售一套建筑面積100㎡的商品住宅，單價(jià)為1萬元/㎡。購(gòu)房合同對(duì)面積誤差未作約定。經(jīng)實(shí)測(cè)房屋建筑面積為105㎡，買受人實(shí)際應(yīng)付購(gòu)房款(　)萬元。

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。買受人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。參見教材P134。

　　【2014年真題】商品房預(yù)售合同當(dāng)事人必須約定房屋面積誤差的處理方式。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。如沒有約定，按照法律規(guī)定處理。參見教材P133。

　　【2012年真題】陳某預(yù)買一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價(jià)10000元/㎡，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實(shí)測(cè)，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購(gòu)房，則應(yīng)付房款(　)萬元。

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。(1)計(jì)算面積誤差比。面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陳某實(shí)際支付購(gòu)房款，實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。張某實(shí)付房?jī)r(jià)款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93萬元。

　　(五)中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受變更。

　　(六)保修責(zé)任

　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計(jì)算。

　　【2017年真題】房地產(chǎn)開放項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自變更確立之日起(　)日內(nèi)應(yīng)書面通知買受人。

　　A.7

　　B.10

　　C.15

　　D.30

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。參見教材P134。

　　【2011年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)商品房的保修期從房屋(　)之日起計(jì)算。

　　A.竣工

　　B.交付

　　C.辦理房屋所有權(quán)登記

　　D.入住

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計(jì)算。參見教材P134。

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