房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念

　　(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

　　——指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　其他合法方式主要包括下列行為：

　　(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　　(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　　(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　　(4)以房地產(chǎn)抵債的;

　　(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　【2016年真題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。參見教材P121。

　　【例題】一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化的行為，是一種房地產(chǎn)(　)行為。

　　A.出讓

　　B.資金借貸

　　C.轉(zhuǎn)讓

　　D.租賃

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的行為，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的其他合法方式之一。參見教材P121。

　　(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類

　　1.根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)。

　　2.根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　3.根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等行為。

　　房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為;房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為。

　　【例題】下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)買賣

　　B.房地產(chǎn)入股

　　C.房地產(chǎn)繼承

　　D.房地產(chǎn)抵債

　　E.房地產(chǎn)典當(dāng)

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等行為。參見教材P122。

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　　(1)達(dá)不到下列條件不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并經(jīng)登記取得權(quán)屬證書。

　　(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

　　(3)依法收回土地使用權(quán)的。

　　(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

　　(5)權(quán)屬有爭議的，指有關(guān)當(dāng)事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議，在權(quán)屬爭議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

　　(6)未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

　　(7)法律和行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

　　【2016年真題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，下列房地產(chǎn)中，不得轉(zhuǎn)讓的有(　)。

　　A.已抵押的

　　B.已查封的

　　C.未取得房屋權(quán)屬證書的

　　D.土地是劃撥方式取得的

　　E.未取得土地使用權(quán)證書的

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。已查封的、未取得房屋權(quán)屬證書的以及未取得土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。參見教材P122～123。

　　【2013年真題】下列房地產(chǎn)中，屬于可以轉(zhuǎn)讓的有(　)。

　　A.被查封的房地產(chǎn)

　　B.異議登記期間的房地產(chǎn)

　　C.抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

　　D.購買已滿五年的經(jīng)濟(jì)適用住房

　　E.已登記尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的住房

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓。參見教材P122～123。

　　三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

　　(1)房源核驗(yàn)與購房資格審核;

　　(2)草簽轉(zhuǎn)讓合同，辦理合同網(wǎng)簽備案、申報(bào)成交價(jià)格;

　　(3)簽訂交易資金監(jiān)管等協(xié)議(合同);

　　(4)按照協(xié)議(合同)約定將交易資金存入監(jiān)管賬戶;

　　(5)依法繳納稅費(fèi);

　　(6)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;

　　(7)撥付交易資金。

　　四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。

　　合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：

　　(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

　　(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號;

　　(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;

　　(4)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

　　(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

　　(6)成交價(jià)格及支付方式;

　　(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;

　　(8)違約責(zé)任;

　　(9)雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　【例題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)(　)。

　　A.簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同

　　B.向縣級以上政府規(guī)定的部門申報(bào)成交價(jià)

　　C.到工商管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記手續(xù)

　　D.到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)

　　E.到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人不用到工商管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記手續(xù)。參見教材P123。

　　五、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　受讓人取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍一致。

　　以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。

　　以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　【例題】甲公司獲得某商業(yè)用地的土地使用權(quán)用來建造商場，土地使用年限為法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后轉(zhuǎn)讓給乙公司，則乙公司取得的該宗土地的使用年限是(　)年。

　　A.25

　　B.27

　　C.35

　　D.38

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。參見教材P124。

　　【例題】以出讓方式取得土地使用權(quán)的某棟住宅用地已使用了10年。按照國家規(guī)定，該住宅剩余土地使用年限最高為(　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。70-10=60年。參見教材P124。

　　六、以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，可以不辦出讓手續(xù)(參第五章)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。

　　七、共有房屋的轉(zhuǎn)讓

　　共有房屋是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的單位、個(gè)人對同一房屋享有所有權(quán)。

　　分為按份共有(出資關(guān)系)和共同共有(配偶、父母子女關(guān)系)，如共有人之間沒有約定或約定不明，除非家庭關(guān)系，否則默認(rèn)為按份共有。

　　(一)按份共有房屋的轉(zhuǎn)讓

　　按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其所擁有的份額，無須經(jīng)其他共有人同意，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

　　(1)轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn);

　　(2)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日;

　　(3)轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日;

　　(4)轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月。

　　按份共有人具有下列情形之一，請求按照同等條件購買該共有份額的，不予支持：

　　(1)未在規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求;

　　(2)以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效。

　　兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時(shí)，請求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　(二)共同共有房屋的轉(zhuǎn)讓

　　1.除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意。

　　2.具有家庭關(guān)系的共同共有人，只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時(shí)，才可以請求分割。分割后，共同共用的房屋變?yōu)榘捶莨灿械姆课�，按份共有房屋的所有�?quán)人可以自由處分分割所得份額。

　　【2017年真題】無論在何種條件下，共有人處分共有的房屋，都必須經(jīng)過全體共有人同意。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是對失信被執(zhí)行人購買房地產(chǎn)的限制。共同共有房屋的買賣條件較為嚴(yán)苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意。參見教材P126。

　　八、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定

　　經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。1999年4月，原建設(shè)部發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(原建設(shè)部令第69號)頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限制的取消。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。

　　【例題】經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是(　)供給。

　　A.出租

　　B.出讓

　　C.劃撥

　　D.置換

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。參見教材P126。

　　九、對失信被執(zhí)行人購買房地產(chǎn)的限制

　　(一)懲戒對象：最高院公布的失信被執(zhí)行人

　　有履行能力而不履行生效法律文書確定義務(wù)的，且具有下列情形之一：(1)以偽造證據(jù)、暴力、威脅等方法妨礙、抗拒執(zhí)行的;(2)以虛假訴訟、虛假仲裁或者以隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等方法規(guī)避執(zhí)行的;(3)違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度的;(4)違反限制高消費(fèi)令的;(5)被執(zhí)行人無正當(dāng)理由拒不履行執(zhí)行和解協(xié)議的;(6)其他有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)的。

　　(二)懲戒措施

　　共八類，第六類是限制高消費(fèi)及其他消費(fèi)行為，包括限制購買不動(dòng)產(chǎn)，如拒不履行高消費(fèi)，可拘留、罰款;情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，追究刑事責(zé)任。

　　【2017年真題】失信被執(zhí)行人可以購買普通住房。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。懲戒措施分為八大類，其中第六類是對失信被執(zhí)行人高消費(fèi)及其他消費(fèi)行為的限制措施，包括限制購買不動(dòng)產(chǎn)。參見教材P128。

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