房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

　　一、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則

　　(1)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)國(guó)家發(fā)展改革主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)國(guó)家發(fā)展改革主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得，但法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

　　采用劃撥方式取得主要包括以下情形：

　　(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。

　　(2)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地。

　　(3)監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教所用地。

　　【2015年真題】國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地必須由省級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得。國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。參見(jiàn)教材P106。

　　(二)建設(shè)條件書(shū)面意見(jiàn)的內(nèi)容

　　土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級(jí)以上地方政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;

　　(2)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件;

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

　　(5)項(xiàng)目征收補(bǔ)償、安置要求。

　　市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)提出限價(jià)商品住房的控制性銷售價(jià)位，商品住房建設(shè)項(xiàng)目中保障性住房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間及建設(shè)周期等建設(shè)條件，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度

　　(一)項(xiàng)目資本金的概念

　　項(xiàng)目資本金是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。

　　(二)項(xiàng)目資本金的出資方式

　　(1)項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資，但必須經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

　　(2)以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。

　　【2016年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目資本金為2000萬(wàn)元，則開(kāi)發(fā)企業(yè)以工業(yè)產(chǎn)權(quán)作價(jià)出資的最高額是(　)萬(wàn)元。

　　A.400

　　B.600

　　C.700

　　D.1000

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。參見(jiàn)教材P107。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金是指規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤(pán)“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　(2)保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

　　【2017年真題】2016年甲公司開(kāi)發(fā)建設(shè)某保障性住房項(xiàng)目，總投資為5000萬(wàn)元，其投資項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于(　)萬(wàn)元。

　　A.1000　　B.1250

　　C.1500　　D.1750

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。2009年5月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。5000×20%=1000(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P108。

　　【2012年真題】普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。目前保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。參見(jiàn)教材P108。

　　【2011年真題】2011年7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例是(　)。

　　A.20%　　B.25%

　　C.30%　　D.35%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。2009年5月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。參見(jiàn)教材P108。

　　【例題】2016年1月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，總投資2億元，則該項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于(　)萬(wàn)元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。2億元×20%=4000萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P108。

　　四、對(duì)不按期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　2.出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。這里所指的開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。

　　3.以下情況不征收土地閑置費(fèi)或收回：

　　(1)因不可抗拒力造成開(kāi)工延期，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。

　　(2)因政府的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上的。

　　(3)因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開(kāi)發(fā)商努力能解決的問(wèn)題等。

　　【2016年真題】取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，滿2年仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)而閑置的，可以無(wú)償收回。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或政府的行為，或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。參見(jiàn)教材P108。

　　【例題】國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自(　)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以收取土地閑置費(fèi)。

　　A.使用土地

　　B.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期

　　C.土地使用權(quán)出讓金繳納

　　D.土地使用證取得

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。這里所指的開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。參見(jiàn)教材P108。

　　五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

　　盡管出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任可能是由于勘察設(shè)計(jì)、施工或者材料供應(yīng)商的責(zé)任，但開(kāi)發(fā)商是組織者，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)由開(kāi)發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決。

　　【2017年真題】購(gòu)房者購(gòu)買的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由勘察、設(shè)計(jì)、施工等單位分別對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。消費(fèi)者是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)房，就如同在商店購(gòu)物，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任一樣，購(gòu)買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，理應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。參見(jiàn)教材P109。

　　【2016年真題】新建商品房的質(zhì)量問(wèn)題由(　)承擔(dān)責(zé)任。

　　A.勘察設(shè)計(jì)單位

　　B.施工企業(yè)

　　C.工程監(jiān)理單位

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。參見(jiàn)教材P109。

　　【2014年真題】向購(gòu)房人承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任的是(　)

　　A.設(shè)計(jì)單位

　　B.施工單位

　　C.監(jiān)理單位

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。參見(jiàn)教材P109。

　　(二)對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式

　　1.房屋竣工后，必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2.應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　一是購(gòu)房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。

　　只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，都可以申請(qǐng)質(zhì)量部門(mén)認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。

　　二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問(wèn)題。

　　三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。

　　四是對(duì)給購(gòu)房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費(fèi)者。

　　【2016年真題】只要經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位認(rèn)定房屋質(zhì)量存在的問(wèn)題，購(gòu)房者就可以退房。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房。參見(jiàn)教材P109。

　　【2011年真題】購(gòu)房人在取得《房屋所有權(quán)證》后，經(jīng)確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，仍有權(quán)退房。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。商品房交付使用后，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完畢之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題與使用時(shí)間關(guān)系不大，主要是設(shè)計(jì)和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限內(nèi)，均可申請(qǐng)退房。參見(jiàn)教材P109。

　　【例題】已辦理了房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，不能以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格要求退房。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。購(gòu)房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。參見(jiàn)教材P109。

　　【例題】因房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)給予購(gòu)房者賠償?shù)模�房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只賠償直接損失。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理中，對(duì)給購(gòu)房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。參見(jiàn)教材P110。

　　【例題】購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量有問(wèn)題，不能選擇退房的情形有(　)。

　　A.使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水

　　B.辦理房屋所有權(quán)證后，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問(wèn)題

　　C.辦理房屋所有權(quán)證前，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問(wèn)題

　　D.尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞

　　E.下雨時(shí)發(fā)現(xiàn)外墻滲水

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。對(duì)于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。參見(jiàn)教材P109。

　　六、項(xiàng)目手冊(cè)制度

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目手冊(cè)制度是政府行業(yè)管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度。

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