國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估

　　一、房屋征收中的評(píng)估工作

　　房屋征收中應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估、測(cè)算的內(nèi)容主要有：

　　(1)被征收房屋的價(jià)值;

　　(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值;

　　(3)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　二、房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及委托

　　1.首先由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;沒有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達(dá)不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過少數(shù)服從多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，如進(jìn)行搖號(hào)、抽簽等。

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門作為委托人要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向其出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。

　　3.房屋征收評(píng)估報(bào)告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

　　三、房屋征收評(píng)估原則和要求

　　(一)房屋征收評(píng)估原則

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

　　(二)房屋征收評(píng)估基本事項(xiàng)

　　1.評(píng)估目的。

　　被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的：為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。

　　2.評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定。

　　被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　3.評(píng)估對(duì)象界定。

　　房屋征收部門應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：一是在委托書和委托合同中明確評(píng)估對(duì)象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);未經(jīng)登記的，應(yīng)當(dāng)按市、縣級(jí)政府認(rèn)定、處理結(jié)果評(píng)估。

　　4.評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵。被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。

　　價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　【2017年真題】被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍的土地使用權(quán)價(jià)值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評(píng)估原則和要求。被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。參見教材P63。

　　【2014年真題】國(guó)有土地上房屋征收價(jià)值評(píng)估不考慮被征收房屋的(　)等因素的影響。

　　A.租賃

　　B.查封

　　C.抵押

　　D.土地使用權(quán)

　　E.供求關(guān)系

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評(píng)估原則和要求。被征收房屋的評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P63。

　　(三)實(shí)地查勘、評(píng)估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

　　(1)實(shí)地查勘要求：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查勘，房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明有關(guān)情況。

　　【2014年真題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)擬將正在建設(shè)的高檔商品房項(xiàng)目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱丙機(jī)構(gòu))進(jìn)行評(píng)估。丙機(jī)構(gòu)經(jīng)調(diào)查得知：該項(xiàng)目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預(yù)查封1000平方米。經(jīng)批準(zhǔn)可預(yù)售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預(yù)售并辦理了商品房預(yù)告登記。甲公司依法辦理該項(xiàng)目抵押登記后，擬將該項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給丁公司。評(píng)估過程中，丙機(jī)構(gòu)應(yīng)做的工作包括(　)。

　　A.進(jìn)行實(shí)地查勘

　　B.調(diào)查了解法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

　　C.要求甲公司提供《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》

　　D.按照甲公司要求確保抵押物評(píng)估價(jià)值不低于1億元

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評(píng)估原則和要求。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要調(diào)查了解法定優(yōu)先受償權(quán)利情況。參見教材P62。

　　(2)評(píng)估方法選用：房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選比較法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　(3)評(píng)估結(jié)果確定：選用多種方法評(píng)估時(shí)，應(yīng)對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。房屋征收評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。