房屋征收概述

　　一、房屋征收的概念

　　指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得國有土地上單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)的行為。

　　理解：

　　房屋征收的主體是國家，通常是政府代表國家以行政命令的方式執(zhí)行。

　　房屋征收通常處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段，是城市建設(shè)的重要組成部分。

　　二、房屋征收的限制條件

　　1.征收只能是為了公共利益的需要;

　　2.征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序;

　　3.以房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格對被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。

　　三、房屋征收的前提條件

　　(一)公共利益的界定

　　房屋征收的核心：不需要房屋所有權(quán)人的同意而強(qiáng)制取得其房屋，收回國有土地使用權(quán)。

　　“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件。

　　公共利益的范圍：

　　(1)國防和外交的需要;

　　(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

　　(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

　　(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

　　(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

　　(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

　　【2014年真題】房屋所有權(quán)人同意征收是實(shí)施國有土地上房屋征收的前提。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。房屋征收的核心是不需要房屋所有權(quán)人的同意而強(qiáng)制取得其房屋，收回國有土地使用權(quán)，“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件。參見教材P54。

　　【例題】下列可以征收國有土地上房屋的項(xiàng)目有(　)。

　　A.北京市地鐵5號線工程

　　B.沈陽-秦皇島燃?xì)廨斔凸芫�工程

　　C.天津市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程

　　D.北京大興區(qū)某商品房建設(shè)工程

　　E.上海某一家上市公司標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)工程

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。選項(xiàng)A屬于由政府組織實(shí)施的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，選項(xiàng)B屬于由政府實(shí)施的能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，選項(xiàng)C屬于由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)。選項(xiàng)DE屬于非公共利益的范疇，不能征收國有土地上房屋。參見教材P54。

　　(二)公共利益的特點(diǎn)

　　1.公共利益是客觀的。它客觀地影響著社會公眾整體的生存與發(fā)展，不因各個(gè)利益主體主觀認(rèn)識上的不同有所改變。

　　2.公共利益是共享的。公共利益具有整體性、相對普遍性和共有性。

　　3.公共利益是不確定的。包括“利益內(nèi)容的不確定性”和“受益對象的不確定性”。

　　四、征收與征用的異同

　　征收是國家強(qiáng)制取得集體和單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn);

　　征用是國家強(qiáng)制使用集體和單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。

　　共同之處主要有兩點(diǎn)：

　　一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;

　　二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予公平補(bǔ)償。

　　征收與征用的主要區(qū)別如下：

　　(1)適用對象不同。征收的財(cái)產(chǎn)主要是不動產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn)。

　　(2)前提條件不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。

　　(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題，通俗地說是“強(qiáng)買”;征用只是使用權(quán)的改變，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)返還被征用人，通俗地說是“強(qiáng)租”。

　　(4)補(bǔ)償內(nèi)容不同。

　　《物權(quán)法》對征收規(guī)定了具體的補(bǔ)償辦法，這就是說任何征收都要給予補(bǔ)償，而且必須依法補(bǔ)償。

　　征用在財(cái)產(chǎn)使用后首先應(yīng)及時(shí)返還被征用人。《物權(quán)法》只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，補(bǔ)償辦法可以由雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定。

　　【例題】征收與征用的區(qū)別有(　)。

　　A.適用對象不同

　　B.前提條件不同

　　C.強(qiáng)制程度不同

　　D.所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同

　　E.補(bǔ)償內(nèi)容不同

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是征收與征用的異同。征收與征用在適用對象、前提條件、所有權(quán)轉(zhuǎn)移、補(bǔ)償內(nèi)容等方面都不同。兩者都具有強(qiáng)制性，即都不必取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意。參見教材P55。

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