建設(shè)用地管理概述

　　一、建設(shè)用地的概念、分類和特點(diǎn)

　　(一)建設(shè)用地的概念——建設(shè)用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建設(shè)用地利用的結(jié)果，基本上是以非生態(tài)附著物的形式。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，土地按照用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

　　(二)建設(shè)用地的分類

　　1.按附著物的性質(zhì)分類，可分為：

　　(1)建筑物用地。人們?cè)趦?nèi)生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所。

　　(2)構(gòu)筑物用地。人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的建筑物。

　　建筑物和構(gòu)筑物又統(tǒng)稱建筑。

　　2.按建設(shè)用地的利用方式分類，可分為：

　　(1)商服用地。

　　(2)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地。

　　(3)公用設(shè)施用地。

　　(4)公共建筑用地。

　　(5)住宅用地。

　　(6)交通設(shè)施用地。

　　(7)水利設(shè)施用地。

　　(8)其他建設(shè)用地。

　　3.按土地所有權(quán)的歸屬分類，可分為：

　　(1)國(guó)有建設(shè)用地。包括城市市區(qū)的土地、鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、國(guó)有企業(yè)、港口等用地。

　　(2)集體所有建設(shè)用地。包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、鄉(xiāng)村辦企業(yè)使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。

　　4.按建設(shè)用地的用途分類，可分為：

　　(1)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，包括①城鎮(zhèn)、工礦、村莊用地;②交通用地;③鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村作坊、機(jī)械化養(yǎng)殖場(chǎng)、采礦區(qū)、廢石場(chǎng)、垃圾堆場(chǎng)等三類。

　　(2)農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，如作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等建設(shè)所需使用的土地。

　　5.按建設(shè)用地的規(guī)模分類，可分為：

　　(1)大型項(xiàng)目建設(shè)用地

　　(2)中型項(xiàng)目建設(shè)用地

　　(3)小型項(xiàng)目建設(shè)用地

　　6.按建設(shè)用地的狀況分類

　　(1)新增建設(shè)用地，指新近某一時(shí)點(diǎn)以后由其他非建設(shè)用地轉(zhuǎn)變而來(lái)的建設(shè)用地。

　　(2)存量建設(shè)用地，指新近某一時(shí)點(diǎn)以前已有的建設(shè)用地。

　　7.按建設(shè)用地的使用期限分類，可分為：

　　(1)永久性建設(shè)用地，是指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不再恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)的土地;

　　(2)臨時(shí)建設(shè)用地，是指在實(shí)施過(guò)程中，需要臨時(shí)性使用的土地。

　　【2017年真題】按建設(shè)用地的用途分類，可分為(　)。

　　A.非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

　　B.農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

　　C.未利用地

　　D.其他建設(shè)用地

　　E.臨時(shí)用地

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地的概念、分類和特點(diǎn)。按建設(shè)用地的用途分類，可分為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。參見教材P21。

　　(三)建設(shè)用地的特點(diǎn)

　　1.非生態(tài)利用性：無(wú)需利用土壤的生產(chǎn)功能，盡量利用水土條件相對(duì)較差、而承載功能符合要求的土地，不輕易將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

　　2.土地利用的集約性：可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。

　　3.區(qū)位選擇的重要性：如道路的位置決定商業(yè)服務(wù)中心的布局，但區(qū)位也具有相對(duì)性。

　　二、建設(shè)用地管理的原則

　　(一)規(guī)劃總體控制的原則：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃確定的約束性指標(biāo)和分區(qū)管制規(guī)定不得突破。

　　(二)有償使用土地的原則：1990年國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國(guó)有土地有償使用制度正式建立�！锻恋毓芾矸ā芬�(guī)定，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)原則上都應(yīng)采用有償使用方式。

　　(三)節(jié)約和集約用地的原則

　　1.布局優(yōu)化的原則：引導(dǎo)工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、住宅向社區(qū)集中，推動(dòng)農(nóng)村人口向中心村、中心鎮(zhèn)集聚，產(chǎn)業(yè)向功能區(qū)集中，耕地向適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中。

　　2.市場(chǎng)配置的原則：經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價(jià)格。禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式變相減免土地出讓價(jià)款。市、縣國(guó)土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年限內(nèi)實(shí)行縮短出讓年限等方式出讓土地。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提條件下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

　　市、縣國(guó)土資源主管部門供應(yīng)工業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)將工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例等控制性指標(biāo)納入土地使用條件。在供應(yīng)住宅用地時(shí)，應(yīng)當(dāng)將最低容積率限制、單位土地面積的住宅建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　3.盤活利用的原則：依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃，對(duì)城鄉(xiāng)低效利用土地進(jìn)行再開發(fā)，提高土地利用效率和效益，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

　　【2017年真題】市、縣國(guó)土資源主管部門在供應(yīng)工業(yè)用地時(shí)，應(yīng)當(dāng)納入土地使用條件的控制指標(biāo)包括(　)。

　　A.工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度

　　B.工業(yè)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模

　　C.容積率

　　D.臨時(shí)用地使用比例

　　E.非生產(chǎn)設(shè)施占地比例

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地管理的原則。市、縣國(guó)土資源主管部門供應(yīng)工業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)將工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例等控制性指標(biāo)納入土地使用條件。參見教材P24。

　　(四)建設(shè)用地年度計(jì)劃管理

　　國(guó)土資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委，測(cè)算全國(guó)未來(lái)三年新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)控制總規(guī)模，同時(shí)結(jié)合省、自治區(qū)、直轄市和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門提出的計(jì)劃指標(biāo)建議，編制全國(guó)土地利用年度計(jì)劃草案，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，提交全國(guó)人民代表大會(huì)審議確定后，下達(dá)各地執(zhí)行。

　　全國(guó)土地利用年度計(jì)劃下達(dá)到省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)。新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)下達(dá)前，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，可以按照不超過(guò)上一年度國(guó)家下達(dá)新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)總量的百分之五十預(yù)先安排使用。

　　省級(jí)以下國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)將上級(jí)下達(dá)的土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)予以分解，經(jīng)同級(jí)人民政府同意后下達(dá)。市縣的土地利用計(jì)劃指標(biāo)應(yīng)當(dāng)一次性全部下達(dá)。

　　新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行指令性管理，不得突破。因特殊情況需增加全國(guó)土地利用年度計(jì)劃中新增建設(shè)用地計(jì)劃的，按規(guī)定程序報(bào)國(guó)務(wù)院審定。

　　因地震、洪水、臺(tái)風(fēng)、泥石流等重大自然災(zāi)害引發(fā)的抗災(zāi)救災(zāi)、災(zāi)后恢復(fù)重建用地等特殊情況，制定災(zāi)后重建規(guī)劃，經(jīng)發(fā)展改革、國(guó)土資源、民政等部門審核，省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以先行安排新增建設(shè)用地指標(biāo)，列出具體項(xiàng)目，半年內(nèi)將執(zhí)行情況報(bào)國(guó)土資源部。

　　三、建設(shè)用地供應(yīng)政策

　　(一)建設(shè)用地供應(yīng)的含義

　　分為兩大類：有償使用與行政劃撥。有償方式分為三種：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)作價(jià)出資入股與土地使用權(quán)租賃。出讓可按形式不同分為拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議出讓。

　　(二)供地的基本依據(jù)與政策

　　1.國(guó)家鼓勵(lì)類項(xiàng)目：可以供地，積極供地。

　　2.國(guó)家限制類項(xiàng)目：限制供地。

　　全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃布點(diǎn)、生產(chǎn)能力過(guò)剩需總量控制和涉及國(guó)防安全、重要國(guó)家利益的建設(shè)項(xiàng)目。

　　大量損毀土地資源或以土壤為生產(chǎn)原料，需要低于國(guó)家規(guī)定地價(jià)出讓、出租土地。

　　3.國(guó)家禁止類項(xiàng)目：禁止供地

　　危害國(guó)家安全或者損害社會(huì)公共利益的，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝所涉及的，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的。

　　四、國(guó)有建設(shè)用地審查報(bào)批管理

　　國(guó)土資源主管部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)審。

　　以有償使用方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣國(guó)土資源主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。繳納土地有償使用費(fèi)后，依照規(guī)定辦理土地登記。

　　以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣國(guó)土資源主管部門向建設(shè)單位頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，依照規(guī)定辦理土地登記。

　　建設(shè)項(xiàng)目施工期間，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》公示于施工現(xiàn)場(chǎng)。

　　五、建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)管理

　　土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押則是土地二級(jí)市場(chǎng)。

　　《國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》(國(guó)土資發(fā)〔2011〕63號(hào))

　　“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地使用權(quán)。

　　“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià) ”方式出讓土地使用權(quán)。

　　“商品住房用地中配建保障性住房”方式出讓土地使用權(quán)。

　　【2017年真題】國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押歸屬土地二級(jí)市場(chǎng)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)管理。土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押則是土地二級(jí)市場(chǎng)。參見教材P28。

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