城鎮(zhèn)住房制度

　　一、城鎮(zhèn)住房制度改革(重點(diǎn))

　　傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度：以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用的實(shí)物福利性住房制度;

　　住房改革的目標(biāo)：商品化、市場化、社會(huì)化。

　　我國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：

　　(一)探索和試點(diǎn)階段

　　1.1980年6月，《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。

　　2.1979年開始實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)。

　　3.1982年開始實(shí)行補(bǔ)貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房價(jià)的1/3。

　　4.1988年1月國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會(huì)議”，批準(zhǔn)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。

　　(二)全面推進(jìn)和配套改革階段

　　1.1991年11月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

　　2.1992年5月，上海市實(shí)行了“五位一體”的房改實(shí)施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會(huì)五項(xiàng)措施。借鑒新加坡，在全國率先建立了住房公積金制度。

　　(三)深化和全面實(shí)施階段

　　1.1994年7月國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

　　房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”;

　　要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè);

　　標(biāo)志著改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。

　　2.1998年7月《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。

　　3.十八大提出構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

　　【例題】在全國率先建立住房公積金的城市是(　)。

　　A.北京市

　　B.天津市

　　C.上海市

　　D.重慶市

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國率先建立了住房公積金制度，開辟了新的穩(wěn)定的住宅資金籌集渠道。參見教材P5。

　　【例題】《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從(　)開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。

　　A.1997年下半年

　　B.1998年上半年

　　C.1998年下半年

　　D.1999年

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。參見教材P6。

　　【例題】我國正在加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。我國正在加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。參見教材P4。

　　二、住房保障制度

　　目前，我國在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎(chǔ)上，推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，并通過棚戶區(qū)改造等方式，積極改善其他住房困難群體的居住條件。

　　(一)保障性住房

　　保障性住房是享受政策支持的住房。

　　包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。

　　【2017年真題】保障性住房包括(　)。

　　A.限價(jià)商品住房

　　B.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　C.公共租賃住房

　　D.老舊存量住房

　　E.90m2以下商品住房

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。參見教材P7。

　　【2015年真題】保障性住房不包括(　)。

　　A.商品住房

　　B.公共租賃住房

　　C.限價(jià)商品住房

　　D.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。參見教材P7。

　　1.廉租住房由政府通過新建、改建、購置、租賃等方式籌集;新建廉租住房，實(shí)行土地劃撥和稅費(fèi)減免;以低租金出租給符合條件的家庭。

　　廉租住房單套建筑面積控制在50m2以內(nèi)，保證基本居住功能。

　　廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場上自行承租住房的方式。

　　(1)廉租住房保障資金來源：

　�、俚胤截�(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。

　　②住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。

　　③土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)提高比例。

　　④廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。

　　對中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。

　　【2017年真題】廉租住房單套建筑面積應(yīng)當(dāng)在(　)㎡以內(nèi)。

　　A.30

　　B.50

　　C.60

　　D.90

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。廉租住房單套建筑面積控制在50㎡以內(nèi)，保證基本居住功能。參見教材P7。

　　【例題】保障性住房等享受政策支持的住房，包括(　)。

　　A.廉租住房

　　B.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　C.公共租賃住房

　　D.限價(jià)商品住房

　　E.普通商品房

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。參見教材P7。

　　【例題】我國廉租住房的房源包括(　)。

　　A.新建

　　B.購置

　　C.改建

　　D.租賃

　　E.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。廉租住房由政府通過新建、改建、購置、租賃等方式籌集。參見教材P7。

　　【2013年真題】專項(xiàng)用于廉租住房維護(hù)和管理的資金是(　)。

　　A.廉租住房租金

　　B.土地出讓凈收益

　　C.地方財(cái)政資金

　　D.住房公積金增值收益

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。參見教材P7。

　　【例題】目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于(　)。

　　A.5%

　　B.7%

　　C.10%

　　D.15%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。參見教材P7。

　　2.經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60m2左右;購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價(jià)款;政府優(yōu)先回購。

　　【2015年真題】購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿一定期限后，購房人方可依法轉(zhuǎn)讓。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價(jià)款。參見教材P7。

　　【2011年真題】經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。參見教材P7。

　　【例題】經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在(　)左右。

　　A.40平方米

　　B.50平方米

　　C.60平方米

　　D.70平方米

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60平方米左右。參見教材P7。

　　3.公共租賃住房的供應(yīng)對象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。

　　公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。

　　租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮市場租金水平和供應(yīng)對象的住房支付能力合理確定。

　　4.限價(jià)商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

　　《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》要求，房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加限價(jià)商品住房等的供應(yīng)。

　　主要面向有本地戶籍的中等及以下收入住房困難家庭銷售。

　　【2017年真題】限價(jià)商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。限價(jià)商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。參見教材P8。

　　改革趨勢：

　　(1)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行

　　各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請受理、統(tǒng)一運(yùn)營管理。

　　(2)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房

　　供應(yīng)對象是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)一定年限的首次購房家庭和棚戶區(qū)改造后擴(kuò)大住房面積的家庭，只能享受一次;

　　當(dāng)居住一定年限后交易時(shí)，需按政府(或單位)與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例分享收益;

　　可以涵蓋經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房。

　　(二)棚戶區(qū)改造

　　棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造等。

　　供應(yīng)對象是居住在棚戶區(qū)的居民。

　　籌集資金渠道：財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等。

　　【例題】棚戶區(qū)改造主要包括(　)。

　　A.城市棚戶區(qū)改造

　　B.國有工礦棚戶區(qū)改造

　　C.國有林區(qū)棚戶區(qū)改造

　　D.國有墾區(qū)危房改造

　　E.農(nóng)村棚戶區(qū)改造

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造等。參見教材P8。

　　【例題】棚戶區(qū)改造的資金來源主要有(　)。

　　A.財(cái)政補(bǔ)助

　　B.銀行貸款

　　C.企業(yè)支持

　　D.社會(huì)捐贈(zèng)

　　E.群眾自籌與市場開發(fā)

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等多渠道籌集資金。參見教材P8。

　　(三)相關(guān)配套政策

　　1.財(cái)政政策：市縣財(cái)政納入年度預(yù)算;中央財(cái)政給予資金支持;減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

　　2.金融政策：調(diào)整貸款利率和首付比例，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)。

　　3.土地政策：保障性住房用地實(shí)行劃撥等多種方式供應(yīng)，并優(yōu)先保證。

　　三、住房公積金制度

　　(一)住房公積金制度概述

　　我國住房公積金制度，最早于1991年在上海市建立。

　　1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)〔1994〕43號)，要求全面推行住房公積金制度。

　　住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。

　　職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。

　　住房公積金實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。

　　【例題】住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)為(　)。

　　A.住房公積金管理委員會(huì)

　　B.住房公積金管理中心

　　C.財(cái)政管理部門

　　D.各級人民銀行

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。住房公積金管理委員會(huì)，為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。參見教材P10。

　　【例題】住房公積金屬于(　)所有。

　　A.繳存住房公積金的單位

　　B.繳存住房公積金的職工

　　C.繳存住房公積金的單位及個(gè)人

　　D.住房公積金管理中心

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，全部納入職工個(gè)人賬戶。參見教材P9。

　　(二)住房公積金繳存、提取和使用

　　1.住房公積金繳存

　　(1)繳存主體

　　國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。

　　有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金。

　　城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員可申請繳存住房公積金。

　　(2)繳存基數(shù)和比例

　　職工繳存的住房公積金和單位為職工繳存的住房公積金，全部納入職工個(gè)人賬戶。

　　繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，原則上不應(yīng)超過職工工作地所在城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。

　　繳存比例是指職工個(gè)人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。

　　單位和個(gè)人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12%。具體繳存比例由住房公積金管委會(huì)擬訂，經(jīng)本級人民政府審核后，報(bào)省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　【2017年真題】單位和個(gè)人繳存住房公積金的繳存比例，原則上均不高于職工上一年度月平均工資的(　)。

　　A.5%

　　B.8%

　　C.10%

　　D.12%

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。住房公積金制度單位和個(gè)人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12%。參見教材P10。

　　【2012年真題】繳存住房公積金的對象可以包括被城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金。參見教材P9。

　　【例題】單位可只為在本單位工作三年以上的在職職工繳存住房公積金。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。凡在職職工均應(yīng)繳納，不需要在本單位工作三年以上的條件。參見教材P9。

　　2.住房公積金提取

　　(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的;

　　(2)償還購建自住住房貸款本息的;

　　(3)租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的;

　　(4)離休、退休和出境定居的;

　　(5)職工死亡、被宣告死亡的;

　　(6)享受城鎮(zhèn)最低生活保障的;

　　(7)完全或部分喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;

　　(8)管委會(huì)依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　【2013年真題】職工與單位解除勞動(dòng)關(guān)系并出國定居，可以提取住房公積金。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。出境定居的可以提取住房公積金。參見教材P10。

　　3.住房公積金使用

　　(1)發(fā)放個(gè)人住房貸款

　　設(shè)立個(gè)人住房公積金賬戶，且連續(xù)足額正常繳存一定期限的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　(2)購買國債

　　在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購買國債。

　　(3)貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)(2009年)

　　試點(diǎn)城市在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

　　【例題】繳存職工在(　)自住住房時(shí)，可以申請住房公積金貸款。

　　A.購買

　　B.建造

　　C.翻建

　　D.大修

　　E.裝修

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。職工對住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請個(gè)人住房貸款。繳存職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向管理中心申請住房公積金貸款。參見教材P10。

　　【例題】下列資金中，可以用于購買國債的有(　)。

　　A.施工單位工程款

　　B.在建工程抵押貸款

　　C.商品房預(yù)售資金

　　D.住房公積金

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購買國債。參見教材P10。

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