房地產(chǎn)拍賣(mài)

　　一、房地產(chǎn)拍賣(mài)及特征

　　(一)房地產(chǎn)拍賣(mài)含義

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)即通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式將房地產(chǎn)標(biāo)的賣(mài)給最高出價(jià)者的一種交易行為。房地產(chǎn)拍賣(mài)委托人的身份有個(gè)人、公司法人、司法機(jī)關(guān)、銀行、典當(dāng)行、稅務(wù)機(jī)關(guān)、其他行政執(zhí)法機(jī)關(guān)等等，其中房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)主要還是來(lái)自法院委托。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣(mài)特征

　　1.房地產(chǎn)拍賣(mài)數(shù)量多，價(jià)值高

　　由于房地產(chǎn)的位置固定、價(jià)值高昂，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中經(jīng)常被用作抵押或債務(wù)償還物品。在各種拍賣(mài)活動(dòng)中，房地產(chǎn)拍賣(mài)在金額和數(shù)量上都占較大的份額。

　　2.房地產(chǎn)拍賣(mài)法律性強(qiáng)

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)涉及的法律法規(guī)很多。

　　3.拍賣(mài)結(jié)束后續(xù)工作多

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)成交，收齊相關(guān)款項(xiàng)后，買(mǎi)受人需在拍賣(mài)人的協(xié)助下辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更過(guò)戶(hù)手續(xù)，取得拍賣(mài)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，該項(xiàng)標(biāo)的拍賣(mài)才告結(jié)束。

　　(三)房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源

　　拍賣(mài)房地產(chǎn)，根據(jù)委托方的屬性，主要有：

　　(1)法院委托拍賣(mài)的查封抵債房地產(chǎn);

　　(2)債權(quán)人委托拍賣(mài)的抵押房地產(chǎn);

　　(3)政府部門(mén)委托拍賣(mài)的房地產(chǎn);

　　(4)法人委托其所擁有的房地產(chǎn);

　　(5)自然人委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)拍賣(mài)的條件

　　(一)房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)具備的條件

　　(1)法律、法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣(mài)：

　　1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的(包括土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū));

　　2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;

　　3)權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

　　4)權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的;

　　5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的;

　　6)司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　7)國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的;

　　8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　(2)以出讓或劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：

　　1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金;

　　2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證;

　　3)對(duì)于成片開(kāi)發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成或者其他建設(shè)用地條件;

　　4)規(guī)劃管理部門(mén)已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);

　　5)出讓合同約定的其他條件;

　　6)劃撥方式取得的除符合2)、3)、4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。

　　(3)以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣(mài)行將拍賣(mài)標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　(4)集體所有土地上建成的房屋需要拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：

　　1)房屋所有權(quán)證和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū);

　　2)集體土地上的房屋拍賣(mài)前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣(mài)。

　　(5)下列劃撥用地不可以拍賣(mài)：(四種情形)

　　1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

　　2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

　　3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;

　　4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　(6)抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣(mài)造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人條件

　　(1)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。

　　(2)在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。

　　(3)對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買(mǎi)人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人;非居住房屋競(jìng)買(mǎi)人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者;超過(guò)此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

　　三、房地產(chǎn)拍賣(mài)的程序

　　(一)接受拍賣(mài)委托

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件：

　　(1)房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)證;

　　(2)產(chǎn)權(quán)人身份證明(私產(chǎn))或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　(3)法定代表人證明書(shū)和法人授權(quán)委托書(shū);

　　(4)對(duì)拍賣(mài)房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件;

　　(5)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明是共有的，需出具共有證及出具其他共有人同意出售(或部分出售)的經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū);

　　(6)拍賣(mài)房地產(chǎn)的詳細(xì)資料;

　　(7)其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門(mén)要求提交的其他文件;

　　(8)至于私產(chǎn)，如果拍賣(mài)委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過(guò)公證的委托文件。

　　(二)拍賣(mài)房地產(chǎn)標(biāo)的調(diào)查與確認(rèn)

　　(1)拍賣(mài)標(biāo)的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致;產(chǎn)權(quán)檔案所標(biāo)明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣(mài)房人是否一致;

　　(2)產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚，如新建，翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理單位的批準(zhǔn)文件，是否領(lǐng)有新證;