第二節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

　　【主要內(nèi)容】

　　1.確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則◆

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得■

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度◆

　　4.對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理原則◆

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度◆

　　6.項(xiàng)目手冊(cè)制度◆

　　【內(nèi)容詳解】

　　1.確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則，應(yīng)符合

　　■ 符合五劃

　　◇ 土地利用總體規(guī)劃

　　◇ 城市規(guī)劃

　　◇ 年度建設(shè)用地計(jì)劃-用地計(jì)劃

　　◇ 房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃-開發(fā)計(jì)劃

　　◇ 有必要的納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃

　　■ 原則

　　◇ 開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得■

　　■ 建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式(兩大類)

　　◇ 出讓-有償有期限

　　◇ 劃撥-無(wú)償無(wú)期限

　　﹥ 國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地等法律規(guī)定的項(xiàng)目

　　﹥ 經(jīng)濟(jì)適用住房用地

　　■ 建設(shè)條件書面意見的內(nèi)容(出讓或劃撥之前政府出具的意見)，出讓或劃撥的附件：

　　◇ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限

　　◇ 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件

　　◇ 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求

　　◇ 基礎(chǔ)設(shè)施建成事的產(chǎn)權(quán)界定

　　◇ 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度

　　■ 項(xiàng)目資本金概念

　　◇ 指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額

　　◇ 對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)

　　◇ 投資者可按其出資的比例享有所有者權(quán)益，也可以轉(zhuǎn)讓，但不得以任何方式抽出

　　■ 項(xiàng)目資本金出資方式

　　◇ 可貨幣出資，也可以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資

　　◇ 非貨幣類必須經(jīng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估

　　◇ 一般以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資資本金總額的20%

　　■ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金規(guī)定(2009年4月以后)

　　◇ 普通商品房和保障性住房20%

　　◇ 其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低為30%

　　4.對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理原則

　　■ 一般處理規(guī)定

　　◇ 出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)

　　◇ 滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)

　　◇ 期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算

　　◇ 動(dòng)工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期，開工后應(yīng)不間斷建設(shè)

　　◇ 在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷，三通一平，即視為啟動(dòng)

　　◇ 如稍作啟動(dòng)即停工無(wú)期，不應(yīng)算作開工