第四章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又稱為開發(fā)商或發(fā)展商，在有些法律文件中也稱為建設(shè)單位，通常其企業(yè)組織為公司，又稱為房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，一般具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。

　　依據(jù)《中華人民共和國公司法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記為有限責(zé)任公司或股份公司。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件：

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、管理有明確的規(guī)定。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備下列條件：

　　(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu);

　　(2)有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房;

　　(3)注冊(cè)資本100萬元以上;

　　(4)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員;

　　(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于以上的規(guī)定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：

　　為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，原建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第77號(hào))。國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

　　另外，各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，且從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。