一、物業(yè)管理的特征

　　1、社會(huì)化：現(xiàn)代化社會(huì)大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工是物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。

　　2、專業(yè)化

　　3、市場(chǎng)化，是核心，是物業(yè)管理最主要的特征。(業(yè)主消費(fèi)服務(wù)，企業(yè)經(jīng)營服務(wù))

　　二、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)

　　(一)策劃階段

　　1、早期介入

　　2、制訂物業(yè)管理方案

　　3、制訂臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度

　　4、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　(1)現(xiàn)售的：現(xiàn)售前30天完成

　　(2)預(yù)售的：取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成

　　(3)非出售的：交付前90日完成

　　(二)前期準(zhǔn)備

　　(三)啟動(dòng)

　　1、物業(yè)的接管驗(yàn)收標(biāo)志物業(yè)管理的全面啟動(dòng)。

　　三、物業(yè)管理實(shí)施原則

　　1、業(yè)主自我約束

　　2、自我管理

　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理

　　四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　1、資質(zhì)等級(jí)分一、二、三級(jí)。

　　國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí);

　　省級(jí)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí);

　　直轄市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí);

　　市級(jí)房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)。

　　五、業(yè)主大會(huì)考點(diǎn)：

　　1、籌集使用維修資金及新建重建設(shè)施必須經(jīng)專有部分占總建筑面積的2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;

　　*兩個(gè)易錯(cuò)點(diǎn)：(1)專有部分占得比例，判斷題通常會(huì)省略“專用部分”概念。

　　(2)“且”字，同時(shí)具備的兩個(gè)條件

　　2、其他事項(xiàng)比例為1/2。

　　六、業(yè)主委員會(huì)

　　1、5-11名單數(shù)業(yè)主

　　2、業(yè)主委員會(huì)成立30日內(nèi)，報(bào)房產(chǎn)部門備案。

　　七、物業(yè)收費(fèi)原則：

　　1、合理

　　2、公開

　　3、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)

　　八、物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，物業(yè)費(fèi)用實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔小區(qū)不適用此標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、等級(jí)共分為三級(jí)

　　九、住宅專項(xiàng)維修基金

　　1、市縣人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)主管部門確定、公布及時(shí)調(diào)整，為造價(jià)的5%-8%。

　　2、出售公有住房的，

　　個(gè)人：房改房成本價(jià)的2%;

　　單位：多層不低于售房款的20%，高層不低于售房款的30%。

　　3、分戶賬面上已使用超過70%，應(yīng)及時(shí)續(xù)交。