以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務范圍應當與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔的義務范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有()年。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.70

　　答案：C

　　解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限�！�70年減去年30年，為40年，因此，應選取C.

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓的價款或其他形式收益中，包含著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，這部分收益不應完全由轉(zhuǎn)讓人獲得，國家應參與分配。《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金�！掇D(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù)：

　　(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即，①國家機關(guān)用地和軍事用地，②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;④法律，行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

　　(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的，

　　(7)縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　對于暫辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應當將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國務院末作出新的規(guī)定之前，應當按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由房地產(chǎn)市場管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家。對于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地出讓金的，應當扣除已繳納的土地收益。

　　例題：下列屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的是( )。

　　A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的

　　B.國家機關(guān)用地和軍事用地

　　C.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

　　D.轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

　　E.按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

　　答案：BCE

　　解析：“私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的范圍。

　　已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設(shè)部令第69號《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實施，標志著上市限制的取消。

　　例題：經(jīng)濟適用住房的土地使用權(quán)全部是()供給。

　　A、出租

　　B.出讓

　　C.劃撥

　　D.置換

　　答案：C

　　解析：經(jīng)濟適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。

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