2016年房地產估價師制度與政策講義第十章第六節(jié)

　　第六節(jié)　契稅

　　1.納稅人

　　納稅人

　　契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產權承受人征收的一種稅

　　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為納稅人

　　權屬轉移指

　　國有土地使用權出讓

　　土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換

　　房屋買賣

　　房屋贈與

　　房屋交換

　　下列方式視同權屬轉移

　　以土地、房屋權屬作價投資、入股

　　以土地、房屋權屬抵債

　　以獲獎方式承受土地、房屋權屬

　　以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬

　　2.課稅對象

　　征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋

　　3.計稅依據(jù)(四種情況)

　　以成交價為計稅依據(jù)

　　國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣

　　以稅務部門核定的市場價格作為計稅依據(jù)

　　土地使用權贈與、房屋贈與

　　以價格差額作為計稅依據(jù)

　　土地使用權交換、房屋交換

　　以評估價格作為計稅依據(jù)

　　稅收機關認為有必要時

　　【注意】

　　房地產交易契約中，無論是否劃分房產的價格和土地的價格，都以契約價格總額作為計稅依據(jù)

　　『答案解析』為了避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征稅機關認為有必要時，可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。

　　4.稅率

　　契稅稅率為3%-5%

　　各地適用稅率由省一級政府確定

　　5.納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

　　納稅環(huán)節(jié)

　　在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產權證之前

　　納稅期限

　　由承受人自轉移合同簽訂之日起10日內辦理納稅申報手續(xù)

　　6.減稅、免稅

　　國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征

　　城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征

　　因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征

　　土地房屋被征用占用后，重新承受土地房屋權屬的，由省級政府決定是否減免

　　納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地，用于農林牧漁業(yè)生產的，免征

　　外交方面的經外交部確認可免征

　　自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調為1%