2016年注冊房地產(chǎn)估價師制度與政策講義第九章第一節(jié)

　　第一節(jié)　　物業(yè)管理概述

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念

　　1、 物業(yè)：指各類房屋(住、商、寫)及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地

　　2、 物業(yè)管理: 物業(yè)管理企業(yè)、合同約定、維護(hù)管理

　　3、 物業(yè)管理的目的

　　保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序

　　二、物業(yè)管理的基本特征

　　1、 社會化

　　物業(yè)所有人要到社會上去選聘物業(yè)企業(yè)

　　◇ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去找可代管的物業(yè)

　　2、 專業(yè)化

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須掌握技術(shù)與管理

　　3、 市場化

　　物業(yè)服務(wù)是商品，可交易，市場化運作

　　三、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容(7項)

　　物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理

　　和業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運行、維護(hù)和管理

　　環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)

　　機(jī)動車和非機(jī)動車的停放管理

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)

　　物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)

　　物業(yè)檔案資料的管理

　　通過物業(yè)服務(wù)合同約定的其它事項

　　四、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)

　　1、 物業(yè)管理的策劃階段：開發(fā)商主導(dǎo)

　　早期介入

　　制定物業(yè)管理方案

　　制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度

　　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　2、 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段

　　機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員編制

　　人員選聘和培訓(xùn)

　　規(guī)章制度制定

　　3、 物業(yè)管理的啟動階段

　　接管驗收(對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言)

　　業(yè)主入�。骸杜R時管理規(guī)約》、裝修禁止注意事項

　　檔案資料的建立：業(yè)主資料 + 物業(yè)資料

　　首次業(yè)主大會的召開(成立業(yè)主委員會)

　　4、 物業(yè)管理的日常運作階段

　　日常綜合服務(wù)與管理：保潔、綠化、修繕等

　　系統(tǒng)的協(xié)調(diào)

　　五、《物業(yè)管理條例》(2007)確立的物業(yè)服務(wù)基本制度

　　1、 業(yè)主大會制度

　　確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度

　　2、 管理規(guī)約制度

　　3、 物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度

　　4、 物業(yè)承接驗收制度

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，同時獲得移交的資料

　　5、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度

　　6、 物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員職業(yè)資格制度

　　7、 住宅專項維修資金制度

　　用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造