2016年注冊房地產(chǎn)估價師制度與政策第八章講義第一節(jié)

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述

　　1.房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點

　　概念

　　是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營活動

　　分類

　　房地產(chǎn)咨詢

　　房地產(chǎn)估價

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(注意不是經(jīng)濟)-是通俗意義上的中介

　　特點

　　人員特定-具有執(zhí)業(yè)資格或職業(yè)資格

　　委托服務(wù)-接受當(dāng)事人的委托

　　服務(wù)有償-收取報酬、傭金

　　2.房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理內(nèi)容(對人、對機構(gòu)、對業(yè)務(wù)三方面的管理內(nèi)容)

　　2.1 人員的資格管理

　　房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T-學(xué)歷+職稱

　　房地產(chǎn)估價人員-房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格一種

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格兩種

　　2.2 機構(gòu)管理(兩方面)

　　市場準(zhǔn)入(設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)的條件)

　　有自己的名稱-有名

　　有固定的服務(wù)場所-有場所

　　有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費-有錢

　　有足夠數(shù)量的專業(yè)人員-有人

　　資質(zhì)管理

　　工商部門-辦理營業(yè)執(zhí)照

　　房地產(chǎn)行政主管部門-領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照事一個月內(nèi)辦理備案，辦理資質(zhì)

　　2.3 業(yè)務(wù)管理(三方面)

　　承辦業(yè)務(wù)管理

　　委托業(yè)務(wù)只能與中介機構(gòu)簽訂合同，個人不能承攬義務(wù)

　　中介服務(wù)人員與委托人、相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系時，應(yīng)回避

　　行為管理

　　權(quán)利與義務(wù)

　　中介服務(wù)人員有查閱資料與現(xiàn)場的權(quán)利

　　中介服務(wù)人員有為委托人保密的義務(wù)

　　中介服務(wù)人員過錯給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機構(gòu)可以對有關(guān)人員追償

　　中介服務(wù)人員不當(dāng)行為的責(zé)任(記四類情況)*

　　一般的處理是停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，或吊銷資質(zhì)，處以1萬-3萬的罰款

　　承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下有期徒刑或拘役，并處罰金(未收財物)

　　中介服務(wù)人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處5年以上10年以下有期徒刑，并處罰金

　　嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具有證明文件有重在失實的，造成嚴(yán)重后果的，處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金

　　財務(wù)管理

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)實行有償服務(wù)

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度

　　中介服務(wù)費必須由中介服務(wù)機構(gòu)統(tǒng)一收取，并給繳費人開據(jù)發(fā)票

　　【2007年真題】

　　由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過錯給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任�！　�(　　)

　　『正確答案』錯

　　『答案解析』由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過錯給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機構(gòu)可以對有關(guān)人員進行追償

　　【2006年真題】

　　《刑法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評估等職責(zé)的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的可處(　　)，并處罰金。

　　A.三年以下有期徒刑或者拘役

　　B.五年以下有期徒刑或者拘役

　　C.五年以下有期徒刑或者管制

　　D.五年以上，十年以下有期徒刑

　　『正確答案』B

　　『答案解析』D是收取了財物的處罰。

　　3.房地產(chǎn)中介服務(wù)收費

　　分類

　　房地產(chǎn)咨詢收費

　　口頭咨詢費-雙方協(xié)商議定

　　書面咨詢費-最高不超過標(biāo)的額的0.5%

　　房地產(chǎn)估價收費

　　采用差額定率分檔累進計收

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費

　　房屋租賃代理收費-無論租期長短，按半月至一月租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定

　　房屋買賣代理收費-成交價格的0.5%-3%

　　相關(guān)規(guī)定

　　以上為國家制定的最高收費標(biāo)準(zhǔn)，各地省級價格部門可制定當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)

　　經(jīng)濟特區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但不能超過上述標(biāo)準(zhǔn)的30%

　　【重點】記三個估價收費標(biāo)準(zhǔn)

　　以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)(房地合一)

　　宗地地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)(單純土地)

　　基準(zhǔn)地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)

　　【重要考點】估價費的收取

　　【2009年真題】

　　某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估一宗以房產(chǎn)為主的項目，評估的房地產(chǎn)總價為2 400萬元，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，估價收費最高為( )萬元。

　　A.1.92 B.3.60

　　C.4.57 D.6.00

　　『正確答案』C

　　『答案解析』非經(jīng)濟特區(qū)，評估標(biāo)準(zhǔn)無須上浮。還要特別注意是房產(chǎn)為主的評估，還是地的評估。

　　復(fù)習(xí)時的作法：估價收費=100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%+400×0.08%=4.57(萬元)

　　考試時的作法：4.25+400×0.0008=4.25+0.32=4.57(萬元)

　　而且評估價在2000萬元億時，評估費用為4.25萬元，評估價在5000萬元時，評估費用為6.65萬元。所以可以直接排除AB兩個選項。

　　【2009年真題】

　　房屋租賃代理收費，以半個月至一個月成交租金額為標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。(　)

　　『正確答案』對

　　【2008年真題】

　　某房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)發(fā)生在非經(jīng)濟特區(qū)，評估的房地產(chǎn)價格總額為6200萬元，按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，該房地產(chǎn)估價最高收費額為(　)萬元。

　　A.2.48

　　B.7.13

　　C.13.50

　　D.31.00

　　『正確答案』B

　　『答案解析』非經(jīng)濟特區(qū)，不需要上浮。復(fù)習(xí)時的作法

　　估價收費=100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%+3000×0.08%+1200×0.04%=7.13(萬元)

　　考試的時作法：6.65+1200×0.0004=6.65+0.48=7.13(萬元)

　　而且評估價在1億時，評估費用為8.25萬元，低于1億時，評估費一定低于8.25萬元，所以可直接排除CD兩項。評估價為2000萬元時，評估費用已經(jīng)為4.25萬元了，所以A也可以排除。

　　【2006年真題】

　　根據(jù)中介服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定，房屋租賃代理可根據(jù)當(dāng)事人簽訂的租賃協(xié)議中租賃期限的長短收取不等的中介代理費。　(　　)

　　『正確答案』錯

　　『答案解析』無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收