2016年房地產(chǎn)估價師制度與政策第六章章節(jié)講義第五節(jié)

　　房屋租賃管理

　　1.房屋租賃的概念及分類

　　概念

　　是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為

　　分類

　　按房屋所有權(quán)的性質(zhì)分類

　　公有房屋的租賃

　　私有房屋的租賃

　　按房屋的使用用途

　　住宅用房的租賃

　　非住宅用房的租賃

　　辦公用房租賃

　　生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃

　　2.房屋租賃的政策

　　雙方持有的證明

　　出租人的證明

　　公有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證和城市政府規(guī)定的其他證明

　　私有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證

　　承租人——必須持有身份證明

　　承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

　　共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)

　　租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行(買賣不破租賃)

　　【2007年真題】

　　房屋租賃期限內(nèi)，未經(jīng)承租人書面同意，出租人不得轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。(　)

　　『正確答案』錯

　　『答案解析』租賃期間可以轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，但原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。

　　【2006年真題】

　　承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人(　)。

　　A.應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效

　　B.可以收回房屋出租給其他人

　　C.可以要求增加租金

　　D.應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

　　提示：參見教材P120

　　『正確答案』D

　　3.房屋租賃的條件

　　不得出租的情形

　　未依法取得《房屋所有權(quán)證》的

　　司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

　　共有房屋未取得共有人同意的

　　權(quán)屬有爭議的

　　屬于違章建筑的

　　不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的

　　抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的

　　不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的

　　4.房屋租賃合同

　　4.1 租賃合同的一般內(nèi)容

　　當(dāng)事人姓名或者名稱及住所

　　房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

　　租賃用途

　　租賃期限

　　租金及交付方式

　　房屋修繕責(zé)任

　　轉(zhuǎn)租的約定

　　變更和解除合同的條件

　　違約責(zé)任

　　當(dāng)事人約定的其他條款

　　4.2 租賃合同必備條款說明(四項)

　　租賃期限

　　租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效

　　租賃期滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年

　　租賃用途

　　應(yīng)按合同約定的用途使用，確需變動的，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同

　　承租人與第三人互換房屋時，應(yīng)事先征得出租人同意，原租賃合同終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同

　　租金及交付方式

　　房屋的修繕責(zé)任

　　出租住宅用房，自然損壞一般由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)

　　經(jīng)營用房，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人約定

　　房屋修繕人確實(shí)無力修繕的，可與另一方合修，費(fèi)用可以折抵租金或由出租人分期償還

　　4.3 租賃合同的終止

　　自然終止

　　租賃合同到期，續(xù)租的應(yīng)提前三個月提出

　　符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的

　　因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

　　人為終止

　　無效合同的終止

　　租賃雙方的原因終止

　　將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的

　　將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的

　　將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的

　　無正當(dāng)理由、拖欠房租6個月以上的

　　公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的

　　承租人利用承租的房屋從事非法活動的

　　故意損壞房屋的

　　其它

　　5.房屋租賃登記備案

　　概念

　　租賃雙方當(dāng)事人簽訂的書面租賃合同，必須向房產(chǎn)管理部門登記備案

　　時間

　　租賃合同簽訂后30日內(nèi)

　　申請應(yīng)提交的文件

　　書面租賃合同

　　房屋所有權(quán)證書

　　當(dāng)事人合法身份證件

　　其他

　　備案審查的主要內(nèi)容

　　合同主體是否合格

　　租賃客體是否允許出租

　　合同的內(nèi)容是否齊全、完備

　　租賃行為是否符合國家及房屋所在地政府規(guī)定的租賃政策

　　是否按有關(guān)部門規(guī)定繳納了稅費(fèi)

　　6.房屋租金

　　理論

　　成本租金：由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項組成

　　商品租金：由成本租金再加上保險費(fèi)、地租和利潤一共八項組成

　　市場租金：在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系形成

　　具體

　　未售公房租金：由政府制定，帶有福利性

　　其他經(jīng)營和私有房屋租金：由租賃雙方協(xié)商議定

　　以營利為目的劃撥方式取得土地的房屋租金：應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家

　　7.房屋轉(zhuǎn)租

　　經(jīng)出租人同意，承租人可以轉(zhuǎn)租房屋，從中獲利

　　房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)訂立轉(zhuǎn)租合同，也應(yīng)備案

　　轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期

　　轉(zhuǎn)租人是轉(zhuǎn)租合同的出租人，是原租賃合同的承租人