2016年房地產(chǎn)估價師制度與政策章節(jié)講義第四章：不合格房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　8. 對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則

　　一般處理規(guī)定

　　出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費

　　滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)

　　期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計算

　　動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設單位進行實質(zhì)性投入的日期

　　在有拆遷的地段進行拆遷，三通一平，即視為啟動

　　如稍作啟動即停工無期，不應算作開工

　　不征收土地閑置費的三種情況(記憶原則：總之不是開發(fā)商的錯就不視為閑置)

　　因不要抗力造成開工延期

　　因政府或政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的

　　因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而延期動工開發(fā)的

　　9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的項目承擔質(zhì)量責任

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的項目承擔質(zhì)量責任

　　10. 對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式

　　一般規(guī)定

　　房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用

　　商品房交付使用后，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗

　　經(jīng)核驗確屬主體質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任(注意一定是主體有質(zhì)量問題)

　　消費者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式

　　注意的問題

　　一是時間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書是否辦理無直接關系

　　二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問題可保修，不能退房

　　三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門的結(jié)論為依據(jù)

　　四是給購房人造成損失應當合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失

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