2016年房地產(chǎn)估價師制度與政策第六章章節(jié)講義第四節(jié)

商品房現(xiàn)售條件等

　　商品房現(xiàn)售的條件

　　開發(fā)企業(yè)具有營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書

　　取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件

　　持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　已通過竣工驗收(與預(yù)售的最重要區(qū)別)

　　拆遷安置已經(jīng)落實

　　供水、供電、供熱等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期

　　物業(yè)管理方案已經(jīng)落實

　　6.商品房銷售代理

　　概念

　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式

　　特點

　　必須簽訂委托合同

　　房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以收取傭金，但不得收取傭金以外的其它費用

　　中介機(jī)構(gòu)的銷售人員應(yīng)具有相應(yīng)的資格條件

　　【2009年真題】

　　11.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。(　)

　　『正確答案』對

　　7.商品房銷售中禁止的行為

　　開發(fā)企業(yè)不得在未解除買賣合同前，將已售商品房再次銷售給他人(一樓多賣)

　　開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房

　　不符合商品房銷售條件的，開發(fā)企業(yè)不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費用

　　商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售

　　禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓

　　實行實名制購房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時備案

　　8.商品房買賣合同

　　8.1 商品房買賣合同的主要內(nèi)容

　　當(dāng)事人名稱和姓名、住所

　　商品房基本情況

　　商品房的銷售方式

　　商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間

　　交付使用條件及日期

　　裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾

　　供水、供電等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任

　　公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬

　　面積差異的處理方式

　　辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜

　　解決爭議的辦法

　　違約責(zé)任

　　雙方約定的其他事項

　　8.2 商品房合同的計價方式

　　計價方式

　　按套(單元)計價(如別墅按棟賣)

　　按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價

　　產(chǎn)權(quán)登記方式

　　按建筑面積進(jìn)行登記

　　【重點】商品房建筑面積(兩部分組成)

　　8.3 誤差的處理方式

　　衡量誤差的指標(biāo)——面積誤差比

　　誤差的處理

　　合同有約定的從其約定

　　合同未作約定的按原則處理

　　【重點難點】誤差的處理原則

　　面積誤差比小于等于3%的，據(jù)實結(jié)算房價款(多退少補(bǔ))

　　面積誤差比大于3%時

　　買受人有權(quán)退房。退房的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息

　　買受人不退房的

　　產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，

　　√面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補(bǔ)足

　　√超出3%部分的房價款由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人

　　產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的

　　√面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的部分房價款由開發(fā)企業(yè)返還買受人

　　√絕對值超過3%的房價款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人

　　【2008年真題】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價4 000元/㎡，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款(　)元。

　　A.40 000

　　B.53 600

　　C.66 800

　　D.80 000

　　『正確答案』C

　　『答案解析』

　　【2007年真題】

　　商品房買賣合同約定面積為150平米，價格為40.00元每平米，交付使用時，產(chǎn)權(quán)登記面積為155平米，買賣雙方未對面積誤差的處理方式作出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房價款應(yīng)為(　)萬元。

　　A.60.0　　B.61.0　　C.61.8　　D.62.0

　　提示：參見教材P119

　　『答案解析』

　　【2006年真題】

　　下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是(　)

　　A.商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

　　B.按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證

　　C.按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積

　　D.商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應(yīng)據(jù)實計算房價款

　　『正確答案』C

　　『答案解析』B記價有多種方式，但登記發(fā)證按建筑面積計。D對面積誤差無約定，按一般原則執(zhí)行。