2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策精編：城市土地使用制度改革

　　1.土地所有制(土地實(shí)行社會(huì)主義公有制)

　　1.1 國(guó)有土地

　　內(nèi)含

　　所有權(quán)歸全民所有，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使

　　國(guó)有土地的范圍(土地管理法)

　　城市市區(qū)的土地

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地

　　國(guó)家依法征收的土地

　　依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城市居民的，原屬于其成員集體所有的土地

　　因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地

　　特殊情況

　　建制鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問(wèn)題區(qū)別對(duì)待

　　取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑(四種)

　　劃撥

　　出讓

　　轉(zhuǎn)讓

　　租賃

　　關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定

　　使用權(quán)人享有占有、使用和收益的權(quán)利(還有部分處分的權(quán)利)

　　不得改變土地用途，如需改變用途，必須經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)

　　建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立

　　房隨地走

　　地隨房走

　　【2008年真題】

　　國(guó)有土地所有權(quán)由(　)代表國(guó)家行使。

　　A.國(guó)務(wù)院

　　B.國(guó)務(wù)院土地行政主管部門

　　C.市、縣人民政府

　　D.市、縣人民政府土地行政主管部門

　　『正確答案』A

　　『答案解析』政府代表國(guó)家行使，只能是中央人民政府。

　　1.2 集體土地

　　內(nèi)含

　　所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有

　　三種具體形式

　　村農(nóng)民集體

　　村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體

　　鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體

　　集體所有土地的范圍

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有(法律明確規(guī)定屬于國(guó)家所有的除外)

　　宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有

　　法律明確規(guī)定屬于集體的礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源(如無(wú)規(guī)定屬國(guó)家所有)

　　2.土地管理基本制度(四大制度) ■

　　土地登記制度

　　國(guó)有土地使用權(quán)登記

　　集體土地所有權(quán)登記

　　集體土地使用權(quán)登記

　　他項(xiàng)權(quán)利登記

　　土地有償有限期使用制度

　　土地使用權(quán)出讓有償有期限

　　土地用途管制制度

　　土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地三大類

　　核心是不能隨意改變土地的用途，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用需經(jīng)政府批準(zhǔn)

　　控制建設(shè)用地總量

　　耕地保護(hù)制度

　　包括新開(kāi)墾地、輪歇地、草田輪作地

　　以種植農(nóng)作物為主，間有樹(shù)木的土地

　　耕種3年以上的灘地和灘涂也屬于耕地

　　3.城鎮(zhèn)土地使用制度改革

　　原有的使用制度核心(兩方面)

　　土地實(shí)行行政劃撥，無(wú)償無(wú)期限使用(無(wú)償無(wú)期限使用)

　　禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地(禁止流轉(zhuǎn))

　　城鎮(zhèn)土地使用制度改革的進(jìn)程(五方面)

　　征收土地使用費(fèi)

　　開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓

　　制定地方性土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)

　　修改憲法和土地管理法

　　制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例

　　4. 現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架

　　在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式，將土地使用權(quán)有償、有限期出讓給土地使用者(有償有期限)

　　土地使用者在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(使用權(quán)可入市)

　　需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)期限可以延長(zhǎng)，按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)(可延期)