2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策精編：城鎮(zhèn)住房制度改革

　　【我國(guó)的住房制度】

　　城鎮(zhèn)住房制度-78年后發(fā)生根本性變化

　　農(nóng)村住房制度-農(nóng)民自建、自住、住房私有制度，一直未發(fā)生變化

　　【我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于以下三項(xiàng)改革】

　　城鎮(zhèn)住房制度改革

　　城鎮(zhèn)土地使用制度改革

　　房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革

　　1.城鎮(zhèn)住房制度改革

　　傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度

　　國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)期限使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度

　　根本問(wèn)題

　　不能有效滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求

　　以租無(wú)法養(yǎng)房

　　住制度改革的階段(三階段)

　　探索和試點(diǎn)階段-提出走住房商品化道路(1978-1991)

　　改革的全面推進(jìn)和配套改革階段(1991-1994)

　　改革的深化和全面實(shí)施階段(1994年以后)

　　2.現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的基本框架(三個(gè)方面)

　　新增住房供應(yīng)方面(兩條腳走路)

　　加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理(經(jīng)濟(jì)適用房)

　　增加普通商品房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)(商品房)

　　存量住房方面(房改)

　　推進(jìn)公房出售

　　完善住房補(bǔ)貼制度

　　政府住房保障職能

　　建立完善廉租房制度

　　2.1 經(jīng)濟(jì)適用房

　　性質(zhì)

　　經(jīng)濟(jì)適用房地具有保障性的政策性商品房(是商品房的一種)

　　出售價(jià)格確定

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定

　　經(jīng)濟(jì)適用住房的成本(八項(xiàng))

　　征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　建安工程費(fèi)

　　住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　企業(yè)管理費(fèi)，一般控制在2%以下

　　貸款利息

　　稅金

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，按前四項(xiàng)的3%以下

　　政府的優(yōu)惠政策-哪些措施降低開(kāi)發(fā)成本(主要五項(xiàng))

　　土地?zé)o償劃撥

　　減免行政事業(yè)性收費(fèi)

　　政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　控制開(kāi)發(fā)貸款利率

　　稅收優(yōu)惠政策

　　建設(shè)的規(guī)定

　　嚴(yán)格控制在中小套型

　　嚴(yán)格審定銷售價(jià)格

　　嚴(yán)格實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制度

　　供應(yīng)的規(guī)定

　　供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度

　　集資、合作建房

　　資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，不得成為變相的實(shí)物分房或開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

　　【2008年真題】

　　經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本不盈利的原則確定。( )

　　『正確答案』×

　　『答案解析』實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定

　　【2006年真題】

　　經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。( )

　　『正確答案』√

　　2.2 普通商品房(兩個(gè)70政策)

　　從2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上

　　優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%

　　2.3 廉租房

　　內(nèi)含

　　廉租房是解決最低收入和低收入家庭住房困難的主要渠道

　　保障方式

　　城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的方式，以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主

　　人均廉租房面積標(biāo)準(zhǔn)

　　原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司�住房面積的60%

　　租金標(biāo)準(zhǔn)

　　實(shí)行政府定價(jià)，由維修費(fèi)、管理費(fèi)二項(xiàng)因素構(gòu)成

　　租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

　　按市場(chǎng)平均租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額計(jì)算

　　廉租住房房源(四項(xiàng)來(lái)源)

　　政府新建

　　收購(gòu)

　　改建

　　鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)

　　廉租住房保障資金來(lái)源(五項(xiàng)來(lái)源)

　　財(cái)政預(yù)算資金

　　住房公積金增值收益-提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后

　　土地出讓凈收益-用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，可適當(dāng)提高

　　廉租住房租金收入-實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租房維護(hù)和管理

　　中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助(支持對(duì)中西部困難地區(qū))

　　【2008年真題】

　　我國(guó)到“十一五”期末，全國(guó)廉租住房制度的保障范圍要求擴(kuò)大到( )住房困難家庭。

　　A.低收入

　　B.中低收入

　　C.中等收入

　　D.所有

　　『正確答案』A

　　【2007年真題】

　　政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供( )。

　　A.商品住房

　　B.限價(jià)商品住房

　　C.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　D.廉租住房

　　『正確答案』D

　　『答案解析』低收入的住房保障只有廉租房。

　　【2007年真題】

　　廉租住房保障資金的來(lái)源有( )

　　A.財(cái)政預(yù)算資金

　　B.房屋維修資會(huì)

　　C.土地出讓凈收益

　　D.住房公積金增值收益

　　E.廉租住房預(yù)售資金

　　『正確答案』ACD