1.甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：

　　問題：

　　1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?

　　2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行實(shí)物因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?(說明：回答若超過5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分)

　　考點(diǎn)分析：比較法資料的收集、商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響因素。

　　【參考答案】

　　1.(1)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證;法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及是否有他項(xiàng)權(quán)利的說明;

　　(2)估價(jià)對(duì)象租賃合同或租賃協(xié)議、收益、費(fèi)用。

　　需要根據(jù)題來具體分析，不太容易直接在書上找到。《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》66～79。

　　2.應(yīng)考慮的因素包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局;使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或設(shè)施設(shè)備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀、無形價(jià)值等。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》104～105。

　　試題總結(jié)：比較法相對(duì)較簡(jiǎn)單，一般會(huì)和其他方法一起考，單獨(dú)考主要考慮交易實(shí)例的可比性、交易實(shí)例的調(diào)整、也可像本題考查應(yīng)向委托人收集的資料，影響價(jià)格的因素等。

　　2.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價(jià)方法，但僅搜集到A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金;實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓;

　　實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模;實(shí)例D平面形狀為“L”形，系業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動(dòng)取款機(jī)所致。除以上情況外，四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。

　　問題：

　　1.四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例?

　　2.四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整?

　　考點(diǎn)分析：比較法價(jià)值形成過程—可比實(shí)例的可比性分析。

　　【參考答案】

　　1.四個(gè)交易實(shí)例不可直接作為可比實(shí)例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。(與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性，可以選作可比實(shí)例，但要進(jìn)行可比實(shí)例系數(shù)修正。)

　　2.需要進(jìn)行的修正和調(diào)整：

　　(1)對(duì)實(shí)例A應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對(duì)剩余3年租期中市場(chǎng)租金與租約租金的差價(jià)折現(xiàn)后加總。

　　(2)對(duì)實(shí)例B應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間的交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　(3)對(duì)實(shí)例C應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)的合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其價(jià)格會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　(4)對(duì)實(shí)例D進(jìn)行臨街寬度(寬深比)修正和房地產(chǎn)形狀(平面布局)修正。

　　試題總結(jié)：比較法選取可比實(shí)例的要求，見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材181～183頁。三個(gè)情況修正見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材191～203頁。