習(xí)題

　　本次估價(jià)背景情況如下：

　　估價(jià)對(duì)象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過竣工驗(yàn)收并辦理了權(quán)屬登記，2009年11月25日該宗土地設(shè)定抵押，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年10月20日，估價(jià)作業(yè)日期為2012年11月1日至11月8日。

　　以下是該房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告內(nèi)容片斷：

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　　2.本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

　　4.我們依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

　　5.我們已于2012年11月3日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

　　1.應(yīng)明確說明進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不能籠統(tǒng)以“我們”指代。

　　根據(jù)教材P9-10，估價(jià)師聲明中并未要求寫明進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名，現(xiàn)在不需要指出這個(gè)錯(cuò)誤

　　參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件

　　1.本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象在實(shí)地查勘之日的狀況為準(zhǔn)。

　　2.本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設(shè)前提。

　　改正：本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象按照現(xiàn)有用途、最高最佳利用為假設(shè)前提。

　　【解析】一般情況下我們估價(jià)前提選用最高最佳使用前提;持續(xù)使用前提更多的考慮估價(jià)對(duì)象對(duì)于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)整體發(fā)揮最大效用。參見案例教材197頁。

　　3.本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象未設(shè)定任何擔(dān)保及他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。

　　3.據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)有已抵押擔(dān)保債權(quán)，因此不能對(duì)已知事實(shí)做違背事實(shí)假設(shè)。

　　4.本估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)對(duì)象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價(jià)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)證明文件所載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　5.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是在估價(jià)委托人提供的資料真實(shí)、合法、完整的基礎(chǔ)上得出的，估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

　　6.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，未考慮未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。

　　4.抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，就低不就高，應(yīng)充分考慮未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。

　　7.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論未考慮房地產(chǎn)交易時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。

　　8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅供估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得用于其他用途。

　　9.因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　10.本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，則有效期應(yīng)相應(yīng)折減。

　　【參考答案】

　　1.應(yīng)明確說明進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不能籠統(tǒng)以“我們”指代。

　　2.應(yīng)該是按照現(xiàn)有用途、最高最佳利用為假設(shè)前提。

　　【解析】一般情況下我們估價(jià)前提選用最高最佳使用前提;持續(xù)使用前提更多的考慮估價(jià)對(duì)象對(duì)于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)整體發(fā)揮最大效用。參見案例教材197頁。

　　3.據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)有已抵押擔(dān)保債權(quán)，因此不能對(duì)已知事實(shí)做違背事實(shí)假設(shè)。

　　4.抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，就低不就高，應(yīng)充分考慮未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。

　　主要考點(diǎn)：

　　1.估價(jià)對(duì)象持續(xù)經(jīng)營(yíng)與最高最佳利用的前提選用;

　　2.已擔(dān)保債權(quán)的認(rèn)定;

　　3.抵押對(duì)未來市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分的分析。