問答題

　　(一)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機(jī)構(gòu)對該商業(yè)用房進(jìn)行估價。由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機(jī)構(gòu)未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評估期望值。

　　估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)，分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡，然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測算出了該商業(yè)用房的市場價值。

　　【請問】上述估價工作中有哪些錯誤或不當(dāng)之處?

　　『正確答案』

　　(1)乙評估機(jī)構(gòu)未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實地查勘;所有的估價業(yè)務(wù)必須進(jìn)行現(xiàn)場踏勘。估價師必須進(jìn)行實地踏勘，了解房地產(chǎn)的實際狀況、周邊環(huán)境、市場氛圍，才能準(zhǔn)確估價。

　　(2)直接根據(jù)甲上市公司提供的該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況進(jìn)行評估不當(dāng)，直接使用甲提供的資料，是一個實際價值，而估價應(yīng)該使用市場價格平均水平。

　　(3)評估機(jī)構(gòu)詢問了委托人的評估期望值錯誤。評估機(jī)構(gòu)和委托人可以明確估價對象、估價目的、價值時點、價值類型，但不能依據(jù)委托人的愿望評估。

　　(4)租金的選取根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡，不正確;

　　應(yīng)該給出依據(jù)，使用平均值或加權(quán)平均法，而且3個比較實例差異較大。

　　(5)計算有效毛收入時沒有考慮空置率;

　　潛在毛收入并加上押金利息收入，扣除空置和租金損失，才是有效毛收入。本題沒有進(jìn)行空置率和租金損失的計算，也沒有加上押金利息收入。

　　(6)選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率錯誤。

　　收益法的計算是選用報酬率，由于各種房地產(chǎn)風(fēng)險不同，所以報酬率不同，不一定等同于銀行的貸款風(fēng)險回報，報酬率不能等同于折現(xiàn)率，不能用銀行貸款利率。

　　商業(yè)用途房地產(chǎn)，因為征收，因為改變用途，因為裝修改造，因為企業(yè)收購入股上市、需要抵押等特殊情況，需要估價。一般要選用收益法估價，這是一類問答題經(jīng)常遇到的情景設(shè)置，本題考查的是企業(yè)所涉及經(jīng)濟(jì)行為估價，收益法估價中的錯誤。

　　(二)甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造，站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各一幢，有若干個儲油罐、加油機(jī)和加油槍�，F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該加油站的市場價值。

　　【請問】

　　1.該估價項目的估價對象范圍具體應(yīng)包括哪些?

　　2.乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料?

　　『正確答案』

　　1.該估價項目的估價對象范圍具體應(yīng)包括：

　　加油站土地;營業(yè)樓及加油棚各一幢及其裝修;儲油罐、加油機(jī)、加油槍等機(jī)器設(shè)備;特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)。屬于不動產(chǎn)+動產(chǎn)+特許經(jīng)營權(quán)估價。

　　2.乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供資料：

　　(1)企業(yè)合法經(jīng)營資料：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證;

　　(2)房地產(chǎn)合法資料：土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證;

　　(3)加油站基本資料：油罐數(shù)量、容量、儲備汽油類型、房屋裝修情況、機(jī)器設(shè)備規(guī)格型號、折舊情況;

　　(4)財務(wù)經(jīng)營狀況資料：近三年財務(wù)報表、企業(yè)經(jīng)營收益資料(包括每天加油量、油價、每天銷售油量)、經(jīng)營費(fèi)用資料(進(jìn)貨成本、進(jìn)貨次數(shù)等);

　　(5)特許經(jīng)營權(quán)的資料：是否存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤。

　　(6)是否租賃證明、有無抵押、債權(quán)債務(wù)證明、裝修情況資料。

　　此題考查的是是特殊用途加油站的估價，如果沒有對教材第二章第七節(jié)進(jìn)行學(xué)習(xí)和領(lǐng)會，這道題是有難度的，但如果按部就班的跟著我們學(xué)習(xí)，這道題對于開卷考試。我們翻開教材上的例題，答案都在上面，大家挑出來就可以。

　　本題考試內(nèi)容，估價對象范圍的確定，估價師向委托人索要的資料內(nèi)容。

　　答案