閱讀理解

　　1、甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

　　<1> 、你認為乙房地產(chǎn)估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

　　<2> 、若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?

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　　論述題

　　1、

　　房地產(chǎn)估價報告

　　估價報告編號：××[2011]第××號

　　項目名稱：××市××街××號商業(yè)用房及車庫房地產(chǎn)司法鑒定估價

　　估價委托人：××法院

　　房地產(chǎn)估價機構：××房地產(chǎn)估價有限公司

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××(注冊號××)、×××(注冊號××)

　　估價作業(yè)日期：2011年6月23日至2011年7月5日

　　致估價委托人函

　　××法院：

　　受貴院委托，我公司本著獨立、客觀、公正的原則，對產(chǎn)權屬于××有限公司，位于××市××街××號，建筑面積為411.45㎡的商業(yè)用房及建筑面積為38㎡車庫的市場價值進行了評估。估價對象土地使用權性質(zhì)為出讓，用途為商住綜合用地，土地使用權分攤面積為61.23㎡，土地使用權剩余年限為27年。價值時點為2011年6月23日，估價目的是為委托人執(zhí)行案件需要而評估房地產(chǎn)市場價值。

　　本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，采用收益法和比較法進行了評估，在認真分析現(xiàn)有資料、市場狀況的基礎上，結合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場的價格因素，經(jīng)過測算，確定估價對象于價值時點2011年6月23日的市場價值評估結果如下：

　　評估單價：8200.5元/㎡

　　評估總價：419.41萬元

　　人民幣大寫：肆佰壹拾玖萬肆仟壹佰元整。

　　××房地產(chǎn)估價有限公司(蓋章)

　　法定代表人：(簽名、蓋章)

　　二O一一年七月五日

　　目錄(略)

　　估價師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

　　2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限定條件的限制。

　　3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，與有關當事人也沒有個人利害關系或?qū)ζ浯嬖谄�見�?/P>

　　4.我們依據(jù)國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和當事人要求進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　估價假設和限制條件

　　1.本次評估涉及的權屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實性和合法性負責。

　　2.估價對象在價值時點達到最高最佳利用狀態(tài)，其運作方式合法。

　　3.估價對象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問題。

　　4.房地產(chǎn)市場在本估價報告應用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。

　　5.估價對象房地產(chǎn)在本估價報告應用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。

　　6.至價值時點，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評估的特定估價目的，評估時不考慮租賃情況對估價對象評估價值的影響。

　　7.至價值時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。由于本次估價目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評估房地產(chǎn)市場價值，故本次評估未考慮已抵押他項權利對房地產(chǎn)價值的影響。

　　(其他假設和限制條件略)

　　房地產(chǎn)估價結果報告

　　一、估價委托人(略)

　　二、房地產(chǎn)估價機構(略)

　　三、估價對象

　　估價對象為位于××市××街××號××大樓中的商業(yè)用房及車庫，該大樓建于2000年，為鋼筋混凝土結構，共12層，其中一～四層為非住宅，五～十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權人為××有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45㎡，層高為4m，業(yè)主對部分結構進行了加層，加層面積共100㎡，合計可利用面積為511.45㎡。車庫位于第一層，建筑面積為38㎡。

　　估價對象土地使用權人為××有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權性質(zhì)為出讓，土地使用權分攤面積為61.23㎡，土地使用權剩余年限為27年。所在宗地基礎設施完備，宗地內(nèi)外達到“五通一平”。

　　估價對象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至價值時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。

　　(估價對象其他情況略)

　　四、估價目的

　　因××法院審理案件的需要，委托本公司對××有限公司所有的位于××市××街××號第二層商業(yè)用房及車庫市場價值進行評估，為委托人執(zhí)行案件了解房地產(chǎn)公開市場價格提供參考。

　　五、價值時點

　　2011年6月23日(確定理由略)

　　六、價值類型(略)

　　七、估價原則(略)

　　八、估價依據(jù)(略)

　　九、估價方法(略)

　　十、估價結果(略)

　　十一、注冊房地產(chǎn)估價師(略)

　　十二、實地查勘期(略)

　　十三、估價作業(yè)期(略)

　　房地產(chǎn)估價技術報告

　　一、估價對象描述與分析(略)

　　二、市場背景描述與分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估價方法適用性分析

　　1.估價方法選用的理由

　　估價對象為已建成的商業(yè)用房和車庫，故不宜采用假設開發(fā)法;估價對象區(qū)域內(nèi)的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車庫和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時該區(qū)域存在車庫和商業(yè)用房的轉讓交易實例，故可選用收益法和比較法進行評估。

　　2.估價技術路線

　　(1)收益法

　　收益法原理：采用適當?shù)膱蟪曷�，將估價對象未來各期(通常為年)的客觀凈收益折算到價值時點，求其之和得出估價對象的總價值。

　　收益法公式：

　　V一房地產(chǎn)價值;

　　A―未來第1年房地產(chǎn)凈收益;

　　Y一報酬率;

　　g―凈收益逐年遞增的比率;

　　n―房地產(chǎn)剩余收益年限。

　　(2)比較法(略)

　　五、估價測算過程

　　(一)收益法

　　1.選擇具體估價方法(略)

　　2.年有效毛收入

　　估價對象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場的正常租金價格。根據(jù)對估價對象附近區(qū)域商業(yè)用房的租金及空置率調(diào)查，通過比較調(diào)整后得到估價對象的租金，詳細情況見下表。

　　商業(yè)用房租賃情況調(diào)查表

　　因素條件說明表

　　商業(yè)用房租金測算表

　　3個可比實例修正后的租金較為接近，故取三者的簡單算術平均值作為估價對象客觀租金水平，即估價對象商業(yè)用房的租金為72.2元/㎡·月。

　　根據(jù)市場調(diào)查和分析，估價對象商業(yè)用房有效出租率確定為95%。

　　年潛在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4(元/㎡)

　　年有效毛收入=年潛在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08(元/㎡)

　　3.年總費用

　　(1)稅金：取年有效毛收入的17.5%(具體確定過程略)。

　　稅金=823.04×17.5%=144.04(元/㎡)

　　(2)維修費：按建筑物重置成本的2‰計算，根據(jù)估價對象建筑物的實際情況和造價資料，本估價對象建筑物的重置成本按1800元/㎡計算。

　　年維修費=1800×2‰=3.6(元/㎡)

　　(3)保險費：保險費率一般為有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。

　　年保險費=823.08×2‰=1.65(元/㎡,)

　　(4)管理費：包括管理人員經(jīng)費、辦公費、廣告費等，根據(jù)××市一般水平，管理費約占年有效毛收入的2%～4%，根據(jù)估價對象現(xiàn)狀特點，結合估價人員經(jīng)驗，按年有效毛收入的3%計算。

　　年管理費=年有效毛收入×3%=823.08×3%=24.69(元/㎡)

　　(5)年總費用：(1)～(4)項的合計。

　　年總費用=144.04+3.6+1.65+24.69=173.98(元/㎡)

　　4.年凈收益

　　年凈收益=年有效毛收入一年總費用=823.08-173.98=649.1(元/㎡)

　　5.報酬率

　　報酬率確定為6.5%。(確定過程略)

　　6.收益年限

　　估價對象為鋼筋混凝土結構，根據(jù)有關規(guī)定，其經(jīng)濟耐用年限為40年。該房地產(chǎn)竣工于2000年，至價值時點已使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價對象的可收益年限確定為29年。

　　7.求取房地產(chǎn)評估單價

　　計算公式為：

 

　　估價對象單價=649.1/6.5%×[1-1/(1+6.5%)29]=8378(元/㎡)(取整)

　　(二)比較法

　　經(jīng)測算，估價對象比準單價為8023元/㎡。(測算過程略)

　　(三)綜合確定估價對象評估價格

　　由上述測算過程得到的收益價格為8378元/㎡，比準價格為8023元/㎡，兩個結果比較接近，客觀反映了估價對象的市場價值。因此本次評估采用兩者的簡單算術平均值作為估價對象評估結果。

　　估價對象評估單價=(8378+8023)/2=8200.5(元/㎡)

　　估價對象評估總價=8200.5×511.45=419.41(萬元)

　　八、估價結果確定

　　本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)估價人員綜合分析測算，確定估價對象在價值時點2011年6月23日的評估單價為8200.5元/㎡，評估總價為419.41萬元，人民幣大寫：肆佰壹拾玖萬肆仟壹佰元整。

　　附件(略)

　　<1> 、上述房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　2、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。)

　　本次估價背景情況如下：

　　估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程，主體結構封頂后至價值時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬平方米。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)評估房地產(chǎn)抵押價值。

　　以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：

　　(六)估價方法適用性分析

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，主要的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價;估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成后的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。

　　2.假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。

　　3.收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

　　由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　4.成本法是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

　　本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行估價，用比較法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。

　　用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。

　　由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。

　　3、指出并改正下列房地產(chǎn)估價報告片段中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　本次估價背景情況如下：

　　甲房地產(chǎn)估價機構于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價業(yè)務，估價目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價值參考。根據(jù)房屋權屬證書記載，房屋所有權人為丁公司，坐落于××市人民路28號1005室，存在尚未注銷的抵押權，抵押權人為丙銀行。接受委托后，項目負責人、注冊房地產(chǎn)估價師張××帶領注冊房地產(chǎn)估價師王××和估價助理人員李××進行了實地查勘，了解到估價對象所在大廈為一棟高層甲級寫字樓，冠名為“金達廣場”。王××、李××具體承擔了估價報告撰寫工作，張××對估價報告進行了終審，2017年7月15日出具了估價報告。以下為該估價報告封面：

　　房地產(chǎn)抵押估價報告

　　估價報告編號：××估字[2017]第××號

　　估價項目名稱：××市金達廣場1005室房地產(chǎn)市場價值評估

　　估價委托人：丙銀行

　　房地產(chǎn)估價機構：甲房地產(chǎn)估價機構

　　注冊房地產(chǎn)估價師：王××、李××

　　估價報告出具日期：2017年7月15日

　　答案部分

　　閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 本題考查的是估價所需資料清單。比較法資料的收集、價格形成的影響因素：(1)估價對象權屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權證，或土地使用權證、房屋所有權證;法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及是否有他項權利的說明;(2)估價對象收益、費用、租賃合同或租賃協(xié)議。

　　【正確答案】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。應考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產(chǎn)收益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況;使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或設施設備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。

　　論述題

　　1、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。1.封面中“估價作業(yè)日期”應為“估價報告出具日期”。

　　2.致估價委托人函及技術報告中的估價結果中缺車庫部分價格。

　　3.估價師聲明中不能依據(jù)當事人要求進行評估。

　　4.在估價假設和限制條件中，強制拍賣目的估價應充分考慮租約對價格的影響;若人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權;

　　5.未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權登記面積，計入總價的理由未說明。

　　6.估價對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期。

　　7.技術報告中估價方法適用性分析中，選用比較法的理由不充分，應該是該區(qū)域中在價值時點近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實例。

　　8.選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年公式矛盾。

　　9.可比實例2成交日期與價值時點相距較遠，未說明交易日期修正系數(shù)為100/100的理由。

　　10.可比實例3的樓層與估價對象不同，未說明不調(diào)整的理由。

　　11.保險費以有效毛收入為基數(shù)錯誤，保險費的計算基數(shù)應該是建筑物現(xiàn)值或者重置價值。

　　12.在租約期內(nèi)應采用租約租金，租約期外采用市場租金計算。

　　13.鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。

　　14.在確定收益年限時未考慮土地使用權剩余年限，根據(jù)孰短原則，應以土地使用權剩余年限(27年)為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　　15.選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由(或者說沒有對年凈收益未來變化趨勢進行分析)。

　　16.在最后確定收益價格時，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物不予補償?shù)那疤帷?/P>

　　2、

　　【正確答案】 1：“采用成本法、收益法、假設開發(fā)法3種估價方法”錯誤，應改為“采用成本法、假設開發(fā)法兩種估價方法”。

　　2：“由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價”錯誤，應改為“由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按而是被迫轉讓開發(fā)前提進行估價”。

　　3：“故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值”錯誤，應改為“采用收益法或比較法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值”。

　　4：“用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算”錯誤，應改為“采用社會平均成本測算”。

　　3、

　　【正確答案】 1.封面中，估價報告名稱“房地產(chǎn)抵押估價報告”錯誤，改為“房地產(chǎn)估價報告”。

　　2.“估價委托人：丙銀行”錯誤，改為“估價委托人：乙人民法院”。

　　3.“注冊房地產(chǎn)估價師：王××、李××”錯誤，改為“注冊房地產(chǎn)估價師：張××、王××”。