第四章　其他房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)專項(xiàng)策劃報(bào)告中，產(chǎn)品策劃報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容是(　)。

　　A、對(duì)項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行分析和選擇

　　B、對(duì)開發(fā)時(shí)機(jī)進(jìn)行分析和選擇

　　C、對(duì)融資方式進(jìn)行分析和選擇

　　D、對(duì)租售價(jià)格與定價(jià)策略進(jìn)行分析和選擇

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段中，(　)階段主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場需求的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。

　　A、投資機(jī)會(huì)研究

　　B、初步可行性研究

　　C、詳細(xì)可行性研究

　　D、輔助研究

　　3、下列不屬于住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查分析宏觀環(huán)境分析內(nèi)容的是(　)。

　　A、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　B、城市規(guī)劃

　　C、政策環(huán)境

　　D、產(chǎn)品需求特征

　　4、在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃具有(　)。

　　A、創(chuàng)新性

　　B、前瞻性

　　C、系統(tǒng)性

　　D、多樣性

　　5、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估采用符合所涉及專業(yè)相關(guān)規(guī)定、專業(yè)特征、內(nèi)在規(guī)律、程序的方法進(jìn)行評(píng)估，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的(　)。

　　A、綜合性

　　B、科學(xué)性

　　C、專業(yè)性

　　D、特殊性

　　二、簡答題

　　1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：

　　變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

　　影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：

　　1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。

　　估價(jià)對(duì)象中，大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。

　　2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。

　　估價(jià)對(duì)象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。

　　3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之，變現(xiàn)能力就較弱。

　　估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。

　　由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

　　5.價(jià)值、規(guī)模大�。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

　　估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。

　　6.區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

　　估價(jià)對(duì)象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

　　綜合分析以上影響因素，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場價(jià)值要低，預(yù)計(jì)為評(píng)估價(jià)值的70%左右。

　　2、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　本次估價(jià)背景情況如下：

　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。

　　以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：

　　估價(jià)的假設(shè)條件

　　價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。

　　本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。

　　本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

　　估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

　　遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)(未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書)，設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。

　　估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。

　　委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。

　　任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

　　我們于2009年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持其正常的使用壽命。

　　估價(jià)的限制條件

　　本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)，超出此范圍使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　估價(jià)結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的財(cái)產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。

　　根據(jù)xx市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，及即自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)其半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行評(píng)估。

　　本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

　　3、商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查分析中宏觀環(huán)境分析的內(nèi)容有哪些?

　　4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包含哪些內(nèi)容?

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告中，開發(fā)項(xiàng)目的市場定位主要包括哪些內(nèi)容?

　　6、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)有哪些?

　　7、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中，項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有哪些?

　　三、閱讀理解

　　1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)的前期工作。

　　<1> 、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、一般的房地產(chǎn)估價(jià)、一般工業(yè)投資項(xiàng)目可行性研究的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究以評(píng)價(jià)項(xiàng)目能否安全可靠獲取投資收益為目的

　　B、一般的房地產(chǎn)估價(jià)以評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值為目的

　　C、一般工業(yè)投資項(xiàng)目完成之后直接形成產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售獲得收益

　　D、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究一般都需要預(yù)測項(xiàng)目建成后的市場價(jià)值，這正是一般的房地產(chǎn)估價(jià)所要做的工作

　　<2> 、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，項(xiàng)目市場定位的內(nèi)容不包括(　)。

　　A、產(chǎn)品定位

　　B、價(jià)格定位

　　C、項(xiàng)目形象定位

　　D、客戶定位

　　<3> 、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，不屬于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容的是(　)。

　　A、項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　B、項(xiàng)目敏感性分析

　　C、項(xiàng)目盈利能力分析

　　D、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是其他房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)概述。產(chǎn)品(項(xiàng)目定位)策劃報(bào)告的主要內(nèi)容包括產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位和價(jià)格定位、對(duì)開發(fā)內(nèi)容、項(xiàng)目規(guī)模等進(jìn)行分析與選擇。參見教材P340。

　　【答疑編號(hào)10708073,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是其他房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)概述。投資機(jī)會(huì)研究階段主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場需求的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。參見教材P341。

　　【答疑編號(hào)10708071,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場調(diào)查分析。選項(xiàng)D屬于客戶分析的內(nèi)容。宏觀環(huán)境分析包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、城市規(guī)劃分析和政策環(huán)境分析。參見教材P345。

　　【答疑編號(hào)10708104,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃具有多樣性：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃要比較和選擇多種方案。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。參見教材P399。

　　【答疑編號(hào)10708092,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估。房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)之一是專業(yè)性：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估涉及廣闊的領(lǐng)域，有社會(huì)、人文、環(huán)境、區(qū)域發(fā)展、法律規(guī)劃、建筑、施工、金融財(cái)務(wù)、市場營銷等諸多專業(yè)領(lǐng)域。各項(xiàng)內(nèi)容均須進(jìn)行專業(yè)化的評(píng)估分析。采用符合所涉及專業(yè)相關(guān)規(guī)定、專業(yè)特征、內(nèi)在規(guī)律、程序的方法進(jìn)行評(píng)估。參見教材P422。

　　【答疑編號(hào)10708088,點(diǎn)擊提問】

　　二、簡答題

　　1、

　　【正確答案】 1.在通用性表述中，“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差”說法錯(cuò)誤，應(yīng)為：特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的通用性差(或標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng))。

　　2.在房地產(chǎn)開發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”說法錯(cuò)誤，應(yīng)為：由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱。

　　3.缺少變現(xiàn)時(shí)間長短的說明。

　　4.缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說明。

　　【答疑編號(hào)10708096,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 (1)錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

　　改為：本次估價(jià)以委托人(或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司)提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

　　(2)錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。

　　改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。

　　(3)錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。

　　改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。

　　(4)錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。

　　改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。

　　【答疑編號(hào)10708083,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)市場調(diào)查分析。商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查分析中，宏觀環(huán)境分析包括：(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析;(2)城市規(guī)劃;(3)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃;(4)政策環(huán)境。參見教材P346。

　　【答疑編號(hào)10708107,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：(1)項(xiàng)目總論;(2)項(xiàng)目概況;(3)項(xiàng)目投資環(huán)境分析;(4)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析;(5)房地產(chǎn)市場分析;(6)項(xiàng)目市場定位;(7)項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案;(8)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排;(9)投資估算與資金籌措;(10)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析;(11)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析;(12)項(xiàng)目社會(huì)效益分析;(13)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議。參見教材P363～365。

　　【答疑編號(hào)10607786,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告中，開發(fā)項(xiàng)目的市場定位主要包括消費(fèi)群體定位、項(xiàng)目形象定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位、戶型定位、價(jià)格定位和物業(yè)管理定位。參見教材P401。

　　【答疑編號(hào)10708095,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估。房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)包括：(1)綜合性;(2)科學(xué)性;(3)專業(yè)性;(4)特殊性。參見教材P422。

　　【答疑編號(hào)10708085,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估。項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等);施工過程及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);租售模式風(fēng)險(xiǎn);外部競爭環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。參見教材P423。

　　【答疑編號(hào)10708087,點(diǎn)擊提問】

　　三、閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，工業(yè)投資項(xiàng)目的投資-回收過程是：項(xiàng)目建成之后成為生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進(jìn)而回收投資和獲得投資回報(bào)。參見教材P363。

　　【答疑編號(hào)10725667,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，項(xiàng)目市場定位主要包括產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位、物業(yè)管理定位。參見教材P364。

　　【答疑編號(hào)10725668,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容主要包括項(xiàng)目盈虧平衡分析、項(xiàng)目敏感性分析和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。參見教材P365。

　　【答疑編號(hào)10725669,點(diǎn)擊提問】

　　試題來源:[2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試焚題庫]:　歷年真題+模擬試卷+錯(cuò)題練習(xí)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師培訓(xùn): 針對(duì)每個(gè)考生的不同學(xué)習(xí)狀況，進(jìn)行有對(duì)性的講解、訓(xùn)練、答疑、�？�，送真題班+全真摸底評(píng)測+評(píng)測后導(dǎo)師點(diǎn)評(píng)+多媒體題庫+考前直播密訓(xùn)

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